张凤珠：引导开发商“上山下乡”

中国房地产报：在中国房协第六届理事会第一次会议上，你提出今后房协应该引导开发商“上山下乡”。你对开发商“上山下乡”的市场前景有何判断？
    
    张凤珠：我们国家从中央到各级政府，对新民居建设都非常重视。中央的一号文件，以及现在各省陆续发布的相关政策，都提出要重视农村住房、农民住房和新民居建设。

    现在，一线城市的房地产开发已经相对饱和竞争激烈，二线城市也是群雄逐鹿，如果我们能够引导开发企业到农村去，参与到新民居建设中，这样既能缓解一二线城市开发的竞争压力——一些企业在一二线城市已经拿不到地，又能把建设城市住宅的一套标准拿到农村去，提高农村新民居建设的规划、设计水平和建筑质量。

    同时，通过新民居的建设，统一规划，还能整合农村的宅基地。现在一些自然村落里出现了很多“空心村”，还有一些不宜居的半山区、山区村落，如果把这些集中起来搞建设，就能腾出很多土地。这些土地既能用于农村的产业发展，也能缓解城市建设用地的紧张状况。河北已经在搞一些村庄的集中工程，能够腾出将近三分之一的土地，这对于国家而言，非常有意义。

    中国房地产报：在这过程中，开发企业能有多大规模的市场空间？

    张凤珠：在新民居建设上，中央文件和地方文件，都给了很多优惠政策。国家有专项资金，地方也有一部分支持资金，农民改善居住自己也会拿出一部分资金，如果开发企业能够把前期的建设资金拿出来，然后地方再给一些政策，这一块的市场空间就会非常大，各方面的利益完全能够平衡，开发企业也能赚钱。所以，我建议，要制定政策鼓励企业进入，并且引导它们进入。

    当然，就像我们建设经济适用房、廉租房一样，不能以暴利为目标。而是从政策设计、制定的开始，就规范农村的住房建设，避免出现城市住房建设中的暴利和泡沫等问题。农村住房建设是一个刚兴起的市场，一开始就要未雨绸缪，做好整体设计和规划，尽力避免高房价、泡沫等问题。

    中国房地产报：但是，目前现有的农村集体土地管理制度，对这一新市场还有所限制，你对此有何建议？

    张凤珠：就是需要研究、制定和完善相关政策，比方说，省内城乡建设用地的指标，可以增减挂钩、动态平衡。在集体建设用地的使用权上，也可以加快研究流转的政策。在保证农民居住的前提下，也可以鼓励城市人去农村买房，以享受到更好的自然环境等。另外，通过新民居建设，节约出的土地也可以用于城市扩张的建设用地，或者用于小城镇的建设，这对推进城镇化的进程也是非常重要的。

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