直面“限三”的抉择

突如其来的“限三令”,让买房与不买房成了魏颜(化名)一家的抉择。
    
    就在这一政策出台的两天前，魏颜通过中介找到了买家，决定将自己名下位于北京将台地区一套93平方米南北通透的房子以240万元的价格卖掉，然后再用这240万元作为首付，以贷款的形式换一套望京区方舟苑小区价格380万元、143平方米的房子。

    但“限三令”显然成为了他换房路上的最大顾虑。

    在该楼市政策出台的当晚，他组织了一场“是否该换房”的家庭会议，面对执意坚持换房的做烟草生意的父亲，在银行工作了8年、控制风险常存于心的魏颜对父亲说：“虽然房价长期趋涨，但现在交易风险更大。”

风险账单

    作为某大型股份制银行的高管人员，魏颜把对房价过高、上涨过快的地区暂停发放购买第三套及以上住房贷款的新政评价为“态度坚决，手段强硬”。

    “如果卖掉了93平方米的房子，却不能在预期时间内获得银行贷款,就会面临资金踏空的风险。” 魏颜说。因此他决定，规避风险，暂缓买房。

    但魏颜父亲却提出了不同的观点。“房子永远买不到价格低点，有需求该出手时就出手，利息高点也无所谓，以后买就更贵了。”父亲说，“你不是说自己可以从银行贷到款么？还不利用这个优势抓点紧？”

    魏颜解释，即便银行同意贷款,但利率肯定要高于基准利率的1.1倍,资金成本就会增高许多。

    他给父亲算了一笔账：以第二套房利率1.1倍的标准计算，五年以上的基准利率是5.95的1.1倍则是6.45%,而银行打7折的利率水平是4.1486%,相差了两个多百分点,也就是说以二套房购买住房的话,利息支出会高出很多。如果是公积金贷款，五年以上利率是3.87%，6.45-3.87=2.56，比一年的存款利率还要多。如果该住房为了投资出租,100万元的贷款贷30年,执行每月要还5300元左右,如果租金达不到5300元,那就满足不了月供。

    “如果政策继续调控，限制已经拥有两套住房的家庭购买第三套住房，那岂不是一辈子都别想换房了？” 父亲反问。家庭会议不欢而散。

    事实上，除了要面临资金风险外，政策性风险也是魏颜考虑的主要因素。“由于个人投资者对政策的把控比较困难,不知道调控持续的时间,更不知道平抑房价的周期有多长。如果两个月内房价继续上涨,国家可能会把平抑房价改成打压房价,此时买房就相当于买了一个阶段性的高点。”他说，等房价趋稳了，政策一定会调回来。

“越调控”与“越上涨”

    “限三”被媒体解读为“史上最严厉的调控”。因为在此之前，伴随着房价暴涨的是政策频出，但房价却并没有得到平抑。从以往历史的情况看，以增加供给、降低需求为目的的调控效果并不明显。一季度，北京新建商品房成交均价仍同比上涨88.4%。

    “越调越涨”的历史经验，显然在某种程度上抵消了政策的威慑力度。与“上有政策”相对应的是“下有对策”，这一矛一盾，让北京楼市的走向更加扑朔迷离。

    不过，在魏颜看来，“越调控”与“越上涨”只是政策消化期的必然反应，而不是政策的失灵。“首付比例提高至50%的新政没有区分购房者实力，实际是为了削弱一部分购买力，以前能支付40%首付的那部分人群将离场，下半年供给增大后，供求才能达到平衡，价格才会稳定。”

    “但该政策的负面作用是，能支付得起50%首付的那部分购买力会加快购房速度，会把需求急速释放，反而支撑房价在短时期内拉动至又一个高峰。” 魏颜预计，北京市中心的房价会在现有阶段的水平上，未来两个月左右炒到一个高点。

    据北京市房地产交易管理网数据统计，截至4月上旬，北京二手房均价突破15215元/平方米，与去年同期相比上涨66.8%，与今年3月相比上涨幅度也达到10.3%。新房价格表现得更为突出。数据显示，一季度，北京新建商品房成交均价同比上涨88.4%。房价跳涨的情况同样出现在上海、杭州、深圳等城市。

    “价格爆涨完全是投资客助推的。”望京的二手房中介特意带记者看了位于望京西部的中广宜景湾项目，其中一梯4户全部被投资客以10000元/平方米的价格买走，并选择在今年逢高出售，最好的一套东南朝向103平方米的毛坯房卖到330万元，如此计算，该投资客卖一套房子的投资回报率就超过200%。

    而为保证“新国十条”执行不走样，银监会目前正在研究其概念的界定，或将出台统一标准。此前以建设银行为例，对于第二套房的界定标准以贷款业务为基础。如果购买者家庭或个人已经贷有一套房，并且贷款尚未还清，则购买者所要求的贷款业务将被视为第二套房贷款。若购买者本身有一套房屋，但没有任何银行欠款记录，其购买的第二套房则仍将按第一套房办理房贷。

    此外，还有针对税收制度的政策建议。财政部财政科学研究所所长贾康在4月15日撰文指出，出现肆无忌惮的炒作性房价疯涨，很大原因是因为没有一项不动产保有环节上的税收制度。如果有这项制度，地方政府虽然仍是土地财政，但是它的财政筹资机制是主要在保有环节上合理地形成筹资机制，形成长期稳定的现金流，以此履行其地方政府的公共职能，就没有那么多的“短期行为”；同时住房买卖中考虑到保有环节的税负（持有成本），相关的炒作行为便会受到经济性的制约而有所收敛。这是制度建设意义的关键所在，是抑制炒作的釜底抽薪的机制。

    “信贷、税收政策向来是双管齐下的。目前对于个人住房消费的税收政策尚未有定论，估计财政部和国税总局等近期也将会对个人购房相关税收等方向予以明确。”房地产顾问机机构GVA衡信柏迪营销综合部董事岳锋钢说。

何去何从

    对于调控的效果，历来存在不小的争议。不久前，亚豪机构曾发布报告质疑：房价涨势汹涌，调控为何频频变“空调”？

    亚豪机构副总经理高姗在接受记者采访时表示，“限三”政策前出台的新政对投资性购房者并没有起到真正的限制作用。由于流动性资金充足，开发商手中不缺钱，因而采取保价策略。另外，投资者手中也不缺钱，并将过剩资金投资楼市以期获取更多的利润。

    “提高首付、取消优惠利率等政策措施，对富裕阶层来说，影响甚微。”高姗说。

    另外，高姗认为，政府加大保障性住房的建设力度，只会让商品住宅供应量更加减少。房价上涨过快的根源是供需矛盾的突出，其中，投资性购房不断增加成为了重要的因素。

    岳锋刚指出，“限三”政策剑指投资客，调控目标较为明确，相信效果不久就会显现。“但房价能真正回落的幅度也是相当有限的，与其说北京楼市存在泡末，不如说是未来高房价的提前显现。”

    中欧国际工商学院经济学和金融学教授许小年则对现有政策的方向提出质疑，他认为平抑房价的政策是收紧货币供应和放开土地供应，但现状却是放开货币供应和收紧土地供应。

    许小年给出平抑房价的逻辑是，当需求疲软时，开发商就要考虑停止捂盘，增加供应，因为明年的价格可能比今年低。如果政府这时再增加土地供应，未来房价走低的可能性增大，就可以改变买卖双方的价格预期。居民不再着急购买，地产商却急着开发和出售，房价就会调头向下.

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