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住宅产业化：万科的利益账 3%建筑面积的增加，意味着什么？
“这基本上抵消了我们在产业化建造过程中所增加的直接成本。”北京万科总经理毛大庆对本报记者说。
3月30日，北京市政府发布了《关于推进住宅产业化的指导意见》，其中广受关注的一条是，如果开发单位申请采用产业化建造方式，在原规划的建筑面积基础上，奖励一定数量的建筑面积。奖励面积总和不超过实施产业化的各单体规划建筑面积之和的3%。
记者算账后发现，该项政策不仅能抵消万科产业化建造成本的增加，而且还能带来毛利率的增加。
这只是新政策实施后对万科实行住宅产业化带来的直接好处，在更高的层面，住宅产业化可以有效帮助万科快速提高市场占有率，并有效降低质量问题发生率及采购成本，而工期的缩短可以使得万科快速捕捉到市场变化的商机。
然而，在“钱“途无量的住宅产业化背后，摆在万科面前的，又有哪些现实的困境和悖论？
算账3%
“建筑面积增加3%，指的是单体以住宅产业化方式建造的楼盘，比如一个项目共10幢楼，但只有2幢楼是采用产业化方式建造，那么就只有这2幢楼的建筑面积增加3%，而不是整个项目的建筑面积增加3%。”北京万科总工程师秦珩对本报记者解释说。
他表示，增加3%建筑面积的收益可以部分抵消以产业化建造所增加的成本。虽然秦珩不肯透露产业化住宅每平方米增加多少成本，但按照万科官方的说法为每平方米增加400元～500元。
“但我们很难算清建筑面积增加3%，能够给我们带来多少收益，又能够抵消多少产业化增加的成本。”
他表示，诸多不确定因素制约了建筑面积增加部分收益的核算，比如说单体建筑的建筑面积不确定，每平方米售价不确定。
记者算了笔账，假设该产业化住宅的建筑面积为4000平方米，每平方米售价为2万元，以产业化方式建造的成本每平方米增加400元，那么建筑面积增加3%所带来的销售额增加为240万元，而整个楼盘因产业化所增加的成本为164.8万元。
也就是说，当每平方米售价大于等于2万元时，3%建筑面积增加部分的销售额一定会大于整个楼盘因产业化而增加的成本。且当该产业化住宅建筑面积越大，这一比值越大。
而且，当产业化规模加大，其成本增加的数额会呈下降态势，这是因为其规模化采购、规模化生产、规模化运输等环节的直接成本下降。
“据我们测算，如果形成规模化，万科可以获取成本竞争优势。”长期跟踪万科等房地产企业的正略均策高级顾问邓宇明说，“当产业化规模达到一定数量后，可以比现在的产业化建造成本低20%。”
总的来说，当售价越高，越能摊销产业化的成本增加，大体量建设产业化住宅越值。但当售价低于1万元/平方米，如建设保障性住房，以产业化的方式进行大体量建设，虽然建筑面积增加3%，但实际上却不划算。虽然保障性住房相同构件使用率高，更能摊销产业化的成本增加。
而且，售价增加值与产业化成本增加值的比率越高，越可以提高万科的净资产收益率。
当下与长远
这项补贴政策有效摊销了万科的产业化建造成本。可以想见，在未来，将有更多的资源和政策向住宅产业化企业倾斜。
然而，这并非万科做产业化住宅的唯一目的。
“我们为什么会在前几年进行住宅产业化的实际应用？我们在思考，用不了多长时间，万科的年销售额必然会突破千亿大关，如果不实现产业化，会出现很多后续管理的问题，比如说质量控制。”秦珩说。
万科每年会对楼盘的工程质量、客户满意度、维修率等情况做入户调查。无论万科如何努力，质量问题却是越来越多。秦珩表示，质量控制的收效与投入已不成正比关系。“这说明很多事情不是我们的管理能够解决的，而是和整个操作模式有关。”这是万科做住宅产业化的原因之一。
但碍于成本、技术、规模等问题，使得万科的住宅产业化也在践行着20/80法则。用秦珩自己的话说，用20%的精力，解决80%的事情。在现有住宅产业化的能力下，解决那些投诉最多的质量问题。
另外，“住宅产业化建造模式比传统建造模式工期缩短几个月，这可以提高万科的周转率。”万科内部人士表示。
房地产专家半求则表示，周转率的提高除了可以让万科抢占市场份额之外，在未来年轻一代对住房产品口味的变化越来越快的背景下，可以使万科更快速捕捉到市场神经并实现它。
一直以华为为榜样的万科发现，在2008年全球金融危机时，市场60%在海外的华为仍保持了30%的稳定增长，但市场完全在国内的万科却是业绩下滑10%。
“我们曾总结过万科自身的增长曲线，从1998年以来，基本上符合斐波那契数列，按此推算，万科2008年销售额应该达到800亿元左右，但我们滑了回去，而华为却成功突破千亿。”万科集团董事会主席王石说。
经过与华为的比较，万科发现自己是一种被动的增长模式，完全取决于市场冷暖，而华为在2008年注册的专利是跨国公司中最多的，但万科申请的专利一年不超过60项。
事实证明，真正的研发技术型企业的生命力更强更持久，更能对冲市场的剧烈变化。这也是为什么万科会一直发展住宅产业化——可以向市场不断提供新技术和新产品。
产业链困局
虽然住宅产业化能为万科带来当下与长远的利益，但在其实践过程中却并非一帆风顺，万科受到了来自各方面的困扰。
“第一，政策支持力度不够；第二，没有形成产业链；第三，国家标准缺失。”秦珩说。
虽然北京市出台了产业化住宅的补贴政策，但其他城市并没有相关政策支持。绝大部分开发商由于惯性思维及成本、研发等方面的考虑，仍在用传统的现场浇筑方式建造房屋，这也使得上游产业化的动力不足。以至于虽然万科掌握了大量的住宅产业化技术，但在最近以产业化方式建造的北京假日风景B3、B4项目上并没有应用。“我们会考虑有没有合适的施工单位来配合我们？现有的技术体系是不是突破得太多？”
实际上，秦珩现在大量的工作是在把握现实与目标之间的发力点，这个点既能够促进万科的住宅产业化往前发展，又不能跨越太大。“否则就摔死了”。
秦珩所说的“点”，在很大程度上取决于产业化当中产业链的尴尬。
“我们在东莞的工业化实验楼在建造时，由于周边没有能生产产业化构件的内销构件厂，因此我们只能选择一家出口厂家。这些构件先出口香港，然后再从香港进口，这大大推高了我们的建造成本。”秦珩说。
这样的问题现在仍然存在。北京、上海、深圳等大城市住宅产业化产业链当中的各个环节相对完备，但在国内的二三线城市，这一矛盾尤其凸显。已进入30多个城市的万科似乎遇到了一个发展的悖论，如果大规模发展产业化住宅，将面临诸多地域产业链的困境，如果不在短时间内实现住宅产业化，其自身“滚雪球”式的发展速率又会带来难以解决的现实问题。
“为什么预置构件厂不多？像我们如果只给万科一家的部分楼盘生产构件，早就关门了。”北京榆构有限公司总工程师蒋勤俭说，如果不承接大量的市政管线，光靠极少数开发商的产业化构件生产，难以支撑其存活。
除此之外，万科也面临着产业链当中各环节标准化不统一的问题。
标准化就是解决产业链环节之间接口集成的问题，很多部件要附加在构件上。秦珩表示，国家对建筑的标准化是有参数的，但并未强制执行，标准化问题非常迫切，产业化的先决条件就是要解决标准化。
“国内的建筑基本模数是有国家标准的，但由于产业化推动力度不够，使得产业链中各环节并未按此标准执行，这也制约着国家出台更多的建筑模数并要求强制执行。”中国建筑标准设计研究院副总建筑师林琳说。
3月30日，由万科发起的住宅产业化产业联盟成立，这一联盟横向联合更多的开发商，纵向联合政府、承建、监理、构件厂、物流、建筑设计、科研院所等单位。此举可以帮助万科实现产业化链条的组织。
“但我担心当大家都看到产业化未来趋势时，会出现泥沙俱下的情况，造成恶意竞争，最终毁了这个行业。”蒋勤俭说。
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