标准先行才能实现住宅产业化愿景 政府如何引导，市场如何发展，部品的标准化、产业化及规模化何时才能形成等问题，一直困扰着住宅产业化的发展。而于日前由北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划委员会等八部门联合发布的《关于推进北京市住宅产业化的指导意见》在给出政策的同时，又引发了社会各界的广泛关注。近日，本报记者就住宅产业化的推进问题采访了多位知名开发商、部品商、设计院、业内专家等。他们一致表示，成本不是产业化发展的难点，标准化、规模化才是“拦路虎”。
“这是一个非常好的开局，对于发展住宅产业化是针强心剂。”万科集团副总裁周卫军用这句话评述了北京市对于发展住宅产业化的举措。
3月29日，北京，春风习习。这一天，北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划委员会等八部门联合发布了《关于推进北京市住宅产业化的指导意见》（以下简称《意见》），从政策、标准、科研、资源协调等十个方面对北京发展住宅产业化进行了规划，意在改变传统的住宅建造方式。
面积奖励政策
突破是《意见》最大的亮点。
北京市不仅会在2010年和2011年土地供应计划中安排建筑面积分别不少于50万平方米和100万平方米的土地用于产业化住宅建设，而且设定在2012年和2013年，产业化住宅项目比例分别达到7%和10%（按建筑面积计算）。对于无需通过招拍挂出让方式取得土地的政策性住房，由有关主管部门根据实际成本确定销售或租赁价格；对于需通过招拍挂出让方式取得土地的政策性住房和商品住房，政府相关部门在确定土地出让价格以及开发单位在投标和竞购土地过程中应综合考虑产业化成套技术应用和成本因素。
在这一过程中，除了明确采用产业化建造方式的商品住房项目，若开发单位申请采用产业建造方式，在通过相关审批后，适用面积奖励政策。即产业化住宅在符合相关政策、法规和技术标准的前提下，在原规划的建筑面积基础上，奖励一定数量的建筑面积。项目奖励面积总和不得超过实施产业化的各单体规划建筑面积之和的3%。对上述奖励部分的建筑面积按审定的楼面毛地价（或楼面出让金）收取土地价款。
在结构体系和构件方面，《意见》也指出，装配式钢筋混凝土结构、钢结构、轻钢型结构以及其他符合产业化住宅标准的结构体系都可推广应用。同时，将推广应用六类预制部品，包括砌类型的建筑内、外墙板，满足建筑装饰用的制品，楼梯、叠合楼板、阳台等预制钢筋混凝土构件，框架柱、框架梁、抗震墙板、连梁等预制主体结构等。所有产业化住宅项目施行一次性装修到位制度。
此外，北京市还将重点扶持建设若干家预制部品生产企业和住宅产业集团，鼓励传统建材企业向以住宅产业化为特点的部品生产企业转型，形成3~4家大型骨干企业，并力争在2015年前，培育4~5家联合体和大型住宅产业集团，加快住宅产业化进程。
“力争3年内初步形成产业化住宅地方标准体系，包括设计、部品生产、施工、物流和验收标准等内容。”北京市住房和城乡建设委员会主任隋振江表示。
标准先行
“目前来看，3%的面积奖励基本上可以抵消因产业化而造的成本增加问题。”周卫军表示，其实，成本降低与产业化率是有关的，产业化率越高，成本就会越低。
周卫军也强调：“成本是问题，但不是瓶颈。”真正的瓶颈是住宅产业化的相关规范、建设标准的滞后。他举例指出，目前，国内产业化的住宅只允许建到60米，日本已经可以建到高300米。因此，国家的相关规范还需要跟进完善，要真正形成产业链，这方面就需要进行大量的研究和探索。
尽管国务院办公厅1999年72号文件转发了住房和城乡建设部等部门《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》和《商品住宅装修一次到位实施细则》，住建部过去10多年也发布了大量的促进住宅产业化发展的政策，还成立了专门推进住宅产业化的住宅产业化促进中心。“但是10多年的努力，虽然取得了一些进展，但与国外相比还是有很大差距。”博洛尼旗舰装饰装修工程（北京）有限公司总经理徐勇刚说。
为什么会如此？徐勇刚的回答与周卫军相同，即住宅产业化所涉及到的部品的标准化、产业化及规模化还没有形成。
因此，北京市要全面推进住宅产业化的前提是要建立起它的标准和体系。
成本不是主要问题
中国房地产报：成本是否成为住宅产业化进程中的主要障碍？
范小冲：目前来看，产业化成本高、谁都不愿意做是事实。但是，它在规模化后成本一定会降低。即便现在产业化提高了一些成本，但却能带来品质的提升，很多开发商还是愿意尝试的。而且，由于现在的土地成本越来越高，建安成本在房价中的比例是在下降的，所以我们也应寻找一种更为实效的建造方式，那就是产业化。
开彦：没有规模就意味着成本的增加，这是对的。包括万科，它们的住宅产业化项目的成本是有所增加的。
但是这些增加的成本最终为万科带来了综合效益的增长与品质的保证，通过实施产业化后，万科可以更加容易地掌控项目的管理、产品的品质及开发时间，这些优势是传统的建造方式无法比拟的，而这也是万科决定进行产业化的根本原因。同时，随着规模化，其成本定会下降。
突破瓶颈：构架产业链
中国房地产报：住宅产业化面临着所涉及到的部品还没有形成上下贯穿的产业链，这个瓶颈如何突破呢？国外有哪些可借鉴的经验？
开彦：除了出台相关的鼓励政策外，我觉得最重要的还是住宅产业化的标准化和规模化的问题，它的发展要有自己的产业链来配合，就像汽车一样，它的产业链极其丰富，品质可靠，这样才能真正地发展起来。此外，北京市住宅产业化的大规模启动首先应该放在保障性住房方面，因为其户型、标准是最容易统一的，通过在保障性住房上的应用，形成住宅产业化链条并实现标准化后，逐步在普通商品住房上推广，最后扩展至更大的范围。中国的住宅产业化可以从国际通行的SI体系着手推进。
李晓明：一是根据目前我国城市普通住宅的主流是中高层和高层建筑的现状，研发并逐步形成符合我国国情、经济技术发展现状和民风民俗的主导工业化住宅结构体系，满足适用性、安全性和耐久性的要求；二是从我国的市场需求出发，发展满足住宅功能要求、通用的、工业化、系列化和集成化的住宅部品体系；三是进一步完善我国的工业化住宅相关标准体系，为工业化住宅建筑的建设提供技术依据和准则。
周卫军：政策支持是必要条件。企业间要形成产业化联盟，制定设计规则，相互协作。
徐勇刚：国外住宅产业化都是从政府供应的住宅开始的，而不是起步于商品住宅。因此，我国政府应该在廉租房和经济适用房上强制推进精装修和住宅产业化，政府要对推进住宅产业化的开发商和部品供应商有一定鼓励乃至政策倾斜，要主导标准制定和政府采购。因为新技术和新产品在前期都是需要大量投入的，如果单靠企业推动，投资周期过长，风险过大，企业很难有动力。因此，政府必须采取两方面举措，奖励积极主动的企业和强制推进行业标准。
吴东航：日本的住宅产业化早已由政府主导转为民间企业的自我调整，在行业里有很多协会，这些协会一方面成为内对政府、外对行业的窗口，另一方面可帮助行业内部进行自我调整，还可进行共同技术开发，制定标准规格。
在商业模式方面，采用了商品化、性能发包、包材包工等多种灵活的方式，为各种技术提供了宽阔的运用空间。制造商和建造商都拥有很强的技术队伍，为需求者和设计者提供技术服务。概括地说，他们不但让产品成为了商品，而且把技术也商品化了。
在实践中进一步完善
中国房地产报：身为主流开发商，下一步，各家公司在住宅产业化方面还有哪些动作？
周卫军：根据公司的发展规划，北京万科将会进入北京保障房领域，以住宅产业化的建造方式进行开发，尽管这样的话成本会有一定的提高，但我觉得这也是大企业要承担的最基本的社会责任。同时，北京万科长阳半岛项目会按绿色三星级标准、用产业化的方式建造。未来，万科将会牵手日本企业，将它们先进的技术体系、施工工艺及管理方法应用到我们的产业化住宅中。
张贵林：2009年，住总集团已承接了北京铜牛厂住宅产业化工程，并成立了由住宅设计院、住总技术开发中心等单位组成的课题组。未来，我们将联合有关高校和科研院所及企业开展相关技术研究，拟先以公租房为研究试点，再逐步向商品住宅扩展。
吴月华：实施住宅产业化将是多赢的格局。对于建筑施工企业来说，不仅可以极大地促进企业的技术进步，而且可有效地提高建筑的品质。
长期以来，建筑施工企业在保证建筑品质方面做得很辛苦。原因是中国的建筑业还处在手工操作、现场制造阶段，工人多数是流动性较强的农民工，他们基本上没有接受过系统的专业技能培训，完全是凭着经验以手工的方式建设着一座座建筑，这就导致了建筑品质难以保证的问题。很多情况下，建筑施工企业对于质量控制是力不从心的。
此外，就是诸多建筑材料的质量管控已经转移到建筑施工现场，比如水泥、钢材等主要材料每次进入工地后都需要由施工企业进行检查、试验，以防范产品以次充好。因为稍不留神，就有可能铸成大错，为此必须投入大量的人力、物力。
如果实施产业化，像造汽车一样造房子，产业链上各个生产环节的厂家各负其责，那么可有效地控制产品质量，也将使得我们施工企业把更多的精力投入到施工管理的其他重要环节中去，从而降低了施工企业的管理成本。
走出困境：标准先行
中国房地产报：推进住宅产业化面临的困境是什么？
开彦：困境有很多，主要的困境是住宅产业化所涉及到的基础部品、材料、设备的产业化、标准化及规模化的问题。目前这些问题尚未得到有效解决，因此这也是北京市下一步要着力解决的重点。
目前，大规模进行住宅产业化的企业还不多，万科应该是这方面的领军者，但它们做得也很辛苦，很多与产业化有关的体系都是它们自己在研发，在尝试。但是，由于它们的行为是企业行为，其产业化是围绕万科自己的产品体系建立起来的，因此，其产业化项目对于万科来说是标准化的，对于其他企业来说却是“非标”的。
还有，产业化需要集合整个社会的力量来实现，比如政府机构、科研院所、部品体系、物流等，但是这些必要条件目前还处在初始阶段，甚至有的还没有动起来，无法形成有效的规模化和标准化。没有规模化和标准化，其成本还是偏高的，因此也无法促动更多的企业进入产业化领域。
张贵林：从2009年开始，北京市住宅产业化进入强势启动阶段，新一轮的住宅产业化不是重复20世纪80年代的住宅产业化，而是一次新技术提升和全新的开始，因此，从全新的开始，到建立一个标准化、模数化设计体系和部品构件体系，再到形成一套成熟的集成化施工技术，以及规模化、工厂化构件生产能力，必然要经历一个发展过程。目前来看，推进住宅产业化还面临着许多挑战。首先是成本压力，产业化离不开市场化，从目前来看，产业化的施工成本还较高，与传统建造方式相比约高出10%以上。其次是住宅体系的技术与标准化问题还没有完全得到解决，产业化的规模还没有形成。再次是开发企业动力不足，尽管政府部门有一定的资助与政策支持，但对企业而言，追求住宅建造低成本与产业化还有一定矛盾冲突。
范小冲：很欣喜地看到北京市政府在推动住宅产业化方面所做出的努力，从成本的角度出台了一些鼓励性的政策，但是这些政策还不足以推动房地产开发企业进行住宅产业化的参与和尝试。关键的部品部件产业化问题还没有有效地解决。我觉得政府不仅仅是出台这些政策，更要真正地动起来。
目前，规模化的企业都在思考这样一个问题，就是如何解决跨区域发展过程中成本控制和产品品质的问题。因此，很多企业期望用产业化的方式去开发项目，关键是市场上没有形成有效的与住宅产业化匹配的服务商，并且很多开发商也不想、也没有实力像万科一样很辛苦地去自我完善产业化的过程，因为那样确实很辛苦，投入很大。
其实，现在大型房地产开发企业都有自己的产品体系和标准体系，比如万通、龙湖、阳光100。目前，阳光100在部品部件方面已经进行了产业化方面的尝试，比如我们的项目所采用的门窗、防水、阳台等已经是按照企业的模板在进行标准化，目前也已在各个项目中应用，这样就可以在形成规模效应的情况下实现品质的可控和成本的可控。
周卫军：目前，万科在企业内部已经实现了构件、门窗、橱柜、收纳系统的标准化和产业化，但这只是一个企业的标准化，扩展到整个行业还需要政府来推动，它需要整合建筑施工企业、科研单位、设计机构、部品企业等众多部门共同来推动产业化的发展。
吴月华：要实现住宅产业化，当然也要包括我们施工单位的用工制度改革，以实现部分骨干技术工人的产业化。只有这样，我们的施工企业才有可能提高工人对本企业的依存度，企业才有可能加强培训方面的投入。在目前这种环境下，施工企业不可能对在本企业从事临时工作的农民工进行系统的培训，因为我不知道培训完了，明天他是否还在不在我这个企业干。现在的所谓培训，也只能是进行一些临时的、有关现场操作安全等方面的培训。施工企业不可能去承担那么大的社会责任。现在的项目经理如果选错了劳务队伍，即便他的项目班子再有本事，也很难把项目干好。随着住宅产业化进程的推进，现场用工的减少，用工的性质将发生变化，简单的体力劳动将被施工机械设备所替代，技术工人的需求将大大增加，这样就使得这部分工人转化为相对固定的产业工人成为可能，也使得施工企业加大培训方面的投入成为必然。
当然，这种用工制度的改革不一定是在总承包施工企业进行，也可以在专业承包施工企业进行.
房地产OA |