房企2011年业绩堪忧 房地产公司的业绩即将到达另一个巅峰，随后，或将是无法预知的探底。
在暴风骤雨般的调控政策出台之后，销售前景不乐观的房企业绩在2011年后下滑几乎成为分析人士的一致结论。一个新的“冬天”是否即将到来？
多空对比悬殊
也许对2008年的危机仍心有余悸，房企们为业绩平滑做了足够的功课。WIND资讯统计，截至2010年4月22日，A股96家已经发布年报的上市房企预收账款总计1869.63亿元，比2008年同期的925.1亿元相比暴增101%，再加上今年前4个月的火爆销售，大部分房企已经锁定了2010年的业绩。
此外，东方证券分析师胡栋亮认为，由于开发商资金的宽裕加上可售房源的偏少，将使得今年楼市的调整更多会以量缩的形态出现，所以今年也很难发生像2008年那样开发商大量计提存货减值准备的情况，从而避免了业绩大幅下调的风险。
此前，市场关于上市公司盈利增长的一致预期大约为25%~30%，但在这轮严厉政策出台之后，部分分析人士已经将2010年的盈利预测向下稍作修正后至20%~25%。
业内人士认为，在严厉政策出台之后，房地产投资、投机性需求因为财务杠杆受阻而将遭到严重抑制，自住和改善性需求也将因为价格步入下行空间而被观望气氛所笼罩。因此，需求端的收缩将很可能比2008年有过之而无不及。
除了少数房企对未来形势估计悲观之外，绝大多数房企都乐观地大幅调高投资金额和开竣工面积。数据显示，今年前3个月，全国房地产开发企业房屋施工面积24.22亿平方米，同比增长35.5%；房屋新开工面积3.23亿平方米，同比增长高达60.8%。
“巨大的新开工面积将于今年下半年形成源源不断的新增供给面积。综合需求和供给两个角度，今年下半年楼市将陷入较大调整压力已是大概率事件。”华泰联合证券分析师鱼晋华表示。
因此，中原证券分析师吴剑雄认为，销售状况的不乐观，再加上2009年及2010年的业绩基数较大，2011年的财务数据可能会变得很难看。即便多数公司可能会通过放缓结算以及投资收益等进行平滑，但总体上难以改变业绩下滑的颓势。
房企命运难测
事实上，多数房企已经预见了政策将逐步收紧，但这次政策所显示的坚决性和严厉性还是大大出乎所有房企的预料。如果新一轮的调整持续2年以上，恐怕很多房企将难堪重负。
由于本轮政策剑指泡沫严重的一线城市，因此区域版图和整体布局将会更多影响未来房企的命运。国泰君安（香港）房地产分析师姚峣认为，在二三线城市拥有大量土地储备的房企风险较小，而项目主要在一线城市的区域性房企前景则令人担忧，尤其是已经在一线城市拿到“地王”的企业。
此前，多数市场人士认为，定位于高端物业的房企将不会受到本轮宏观政策过多影响，因此这些房企未来业绩相比之下会更加靓丽，但银河证券分析师丁文却持有不同看法。
她认为，“新国十条”中强调了对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查，而目前只有万科等极少数企业预提了土地增值税。如果国家税务总局严格清理土地增值税和出台“物业税变种税”，将会对定位高端住宅项目的开发商业绩产生严重后果。
“新国十条”中还提到，对存在土地闲置及炒地行为的房企，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。姚峣表示，这对一些企图囤地获利的中小房企简直是灭顶之灾，未来将会有大量这类企业面临破产厄运。
销售形势恶化、加强税务征收以及打击囤地带来的影响仅是一方面，房企的融资通道也将在新政下愈发逼仄。开发贷的收紧已迫在眉睫，股市再融资也仍无出路。
根据WIND统计，从2009年下半年至今，已有超过40家A股上市房企提出再融资方案，募集资金总额超过千亿元。
“这些再融资计划何时放行还是未知数，哪怕即使获准通过，房地产的低估值和政策风险也很难再吸引投资者买单。”一位投行人士表示。
地产股踌躇
连续的阴跌似乎还没有到底，地产股估值也面临着新一轮的低谷。
从2009年11月房价新一轮飙升时开始，姚峣就把一连串中资房企的评级从“中性”降到了“跑输大市”。他作出预测，2010年中资地产将同时面临需求紧缩及政策限制的双重挑战，建议减持大部分中资地产股。
同时，基金经理们也已经开始做空地产股。“一季度的重要工作就是一边等政策，一边减持地产股。”一位基金经理表示。
该基金经理认为，做空地产股的主要原因在于，对于政策收紧的担心和预期将不断放大，而随着信贷的日渐收紧，房企的资金环境越来越紧张，其业绩增速必将放缓。因此，地产股很难在一个多方压制环境下提升估值。
一般对于股市而言，利空出尽是利好，然而这一次房地产新政出台之后，券商几乎清一色认为，这次利空出尽就是最大的利空。
“短期政策出尽并不构成买入理由，因为如此重磅的政策将很快对楼市产生实质影响，从而加大行业今明两年业绩的不确定性。”长城证券分析师刘昆表示。
“整体而言，由于2010年销售下滑，今年中资地产股不会有什么令人惊喜的行情。”
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