险资投资不动产开闸

 酝酿、权衡许久之后，保险资金投资不动产终有定论。8月5日，保监会正式颁布《保险资金运用管理暂行办法》，首次确认允许险资投资不动产、无担保债、未上市股权等新的投资领域。《办法》自8月31日起施行。
    
    在不动产领域，《办法》将不动产投资与基础设施投资分开，并首次明确了保险资金投资不动产的比例不高于上季末总资产的10%。按照目前保险业4.5万亿元的资产总额计算，未来预计将有超过4500亿元的险资进入不动产市场。

    这被业界视为保险资金正式进入不动产领域的一次大规模“开闸放水”，并远超此前预期。

明确开闸

    根据《办法》，保险公司投资于不动产的账面余额，不高于本公司上季末总资产的10%；投资于不动产相关金融产品的账面余额，不高于本公司上季末总资产的3%，两项合计不高于本公司上季末总资产的10%。

    保监会方面称，此举有利于整合简化保险资金的投资比例，进一步扩大保险资产配置的弹性和空间，有利于改善保险资产负债匹配状况，能够促进保险资金投资收益增长。

    保监会相关负责人告诉记者，有关险资投资不动产方面的细则，保监会还在进一步研究制定中，待成熟时将公开发布。

    对于最新出台的《办法》，戴德梁行华北区策略发展顾问部董事王晨表示，这意味着险资进入不动产领域“不再遮遮掩掩”，而是明确“开闸”。此外，10%的投资比例，也远超此前的市场预期。

    事实上，自2009年10月1日新《保险法》实施以来，市场对于保险资金投资不动产一直充满期待与猜测。彼时，市场与业界普遍预期投资比例不会高于5%。

    及至今年4月，恰逢房地产调控，保监会主席吴定富公开表态，险资投资房地产有“三不”原则，即不允许投资住宅类物业、不允许直接投资商业房地产、不允许参与房地产开发，更是进一步收窄了险资投资不动产的预期。

    到本次《办法》的出台，在王晨看来，已经相当于放开了此前“三不”中两项。“从提振经济的角度来讲，目前在房地产领域的投资的确需要开闸注入一些保险资金的水。”王晨表示。

    同时，《办法》也再次强调了投资禁区，即保险公司不得直接从事房地产开发建设、不得投资不具有稳定现金流回报预期或者资产增值价值、高污染等不符合国家产业政策项目的企业股权和不动产、不得使用各项准备金购置自用不动产或者从事对其他企业实现控股的股权投资。

    但值得注意的是，此次出台的《办法》，与征求意见稿相比，将不动产投资与基础设施投资分开处理。安信证券称，这也属政策超出预期之处。《办法》明确，投资于基础设施等债权投资计划的账面余额不高于本公司上季末总资产的10%。

想象空间丰富

    尽管《保险资金投资不动产试点管理办法》等细则尚未出台，但险资对于投资不动产依然充满了想象空间。特别是《办法》中对于不动产的定义，“土地、建筑物及其它附着于土地上的定着物”。

    记者从某保险公司的投资研究部门了解到，目前保险公司对险资投资不动产的可选领域有着非常多元的判断，涉及到土地使用权、商业地产、工业地产以及不动产基金和证券化产品。

    一份研究报告称，保险资金在土地使用权、土地一级开发市场中的运作可以提高流动性，保证保险资金的有效回收，同时保险不动产投资商作为稳健的投资者，可以在一定程度上抑制土地市场的投机行为。据记者了解，一些大型保险公司，如平安保险已在深圳拿地进行自有物业的开发。观察人士称，这也是市场在试探政策的边界。

    更为主流的看法，险资投资不动产的主要方向将是商业地产及工业地产。今年以来，一二线城市的商业地产的需求和租金收益逐步回升，这也有利于保险公司在资产配置方面的需要。数据显示，商业物业的平均收益率在最低谷时期，也能高于5%，高于保险资金现有的投资收益率。

    此外，保险资金在投资不动产相关金融产品的“开闸”，对于方兴未艾的房地产基金而言，无疑是另一大利好。这将极大丰富房地产基金的资金来源和退出方式，丰富整个行业的流动性。例如，尚在酝酿之中的REITs，保险资金的开闸有望极大推动其进程。

    对此，申银万国预测，未来险资可能会更多投资于房地产基金，并可能成为保障房的资金来源。其报告称，商业地产和租赁性保障房目前都面临资金缺乏、扩张性差的问题，原因是它们现金回流主要依赖于租金收入，回报期较长，在时间上与通常3~5 年的银行贷款期限不匹配。和银行贷款相比，保险资金投资时间可以更长，也更青睐有稳定租金回报的商业地产和租赁性保障房项目，因此如果未来房地产基金合法化，那么保险资金投资于不动产将更方便，同时也解决了商业地产和保障房的资金来源问题。

    事实上，政府层面对此已有所暗示。上海市市长韩正近期表示，上海正在研究相关政策，鼓励保险资金和企业年金等低成本资金进入公共租赁住房领域。

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