世纪金源复制“种树”模式

35亿元、600亩土地！在拿下南京浦口地块的第4天，世纪金源集团再次回到“根据地”福州拿下福州林浦两幅地块。
    
    “公司将会加大对福州的开发力度，将其作为未来发展的重点区域。”一位世纪金源内部人士表示，东部区域将是公司未来发展的重点区域。

    “延续公司一直以来拿地的战略，以“大盘”的发展模式来造城，通过住宅把区域培养成熟，使之具备城市中心的功能，再建造商业地产，以盘养地、以住养商，世纪金源造城如“种树”的发展模式在不断复制。”华高莱斯副总经理公衍奎表示。

接连拿地

    11月2日，在福州市海峡国际会展中心，经过一番厮杀，世纪金源一路胜出，最终以35亿元战胜包括华润置地、万科、保利等房企，斩获林浦一期、二期两幅地块，地块面积共计约600亩。

    林浦二期地块，位于仓山区霞洲路西北侧、林浦路东侧，面积192810平方米，起始价14.47亿元，起始楼面价2996元/平方米。规划为商服、住宅用地，容积率不高于2.5，应配建200套公共租赁房。在经过与万科的10轮竞价后，世纪金源以17.45亿元拿下，折合楼面价3626元/平方米，溢价率20.6%。 

    该地块将规划建设不低于50000平方米的白金五星级酒店，这也将为福州城市东部贴上新的城市标签。

    林浦一期地块是当日唯一一幅纯住宅用地，位于仓山区鼓山大桥连接线南侧、林浦路东侧，面积198347平方米(合297.52亩)，起始价14.88亿元，起始楼面价3107元/平方米。 

    对该地块的争夺，再次成为世纪金源和万科之间的拉锯战。世纪金源最终以总价17.95亿元，楼面价3629元/平方米的价格拿下，溢价率20.6%。

    “从两块地的区域位置和宗地性质来看，两地块相邻，一幅商服、住宅用地加上一幅纯住宅用地，600亩的大盘规划游刃有余，住宅的规模效应和商业的聚集相得益彰。”一位参与土地拍卖的业内人士表示，两块地的住宅和商业配套正符合世纪金源大规模“造城”的模式，因此必须两块地都拿下，才能规模化开发。

    世纪金源此番福州拿地，除了巩固其在福州“根据地”的市场份额外，也是公司对未来发展城市战略的践行。“公司将会加大对福州的开发力度，把福州作为重点发展城市。”拿地后，世纪金源一位内部人士透露。他表示，东部地区将成为世纪金源未来拿地和发展的主要集中区域。

    据了解，目前世纪金源在福州有开发项目共有6个，包括写字楼、酒店和住宅。

    就在拿下福州林浦两地块的4天前，世纪金源还参与了南京江浦长江隧道口迎宾大道地块的拍卖。历经25轮举牌，世纪金源终以20.3亿元的价格夺下该地块，折合楼面价6592元/平方米，溢价率408%。该地块总出让面积123175.1平方米，规划用地性质为二类居住用地。

大盘造城

    打开世纪金源的网站，赫然显示“我们造城”4个字。“如此大规模拿地的‘造城’模式，对其他企业而言，复制难度很大。”公衍奎表示，世纪金源的这种模式就如种树，“与星河湾、万达、华侨城的模式不同，世纪金源种树，先通过住宅把区域培养成熟，使之具备城市中心的功能，再建造商业地产，因此土地升值收益基本上被它通吃。这种模式在二三线中心城市可以不断复制，而星河湾、万达模式的空间适应性比较差，只能选择大都市圈的核心区域，不可能每个城市都做一个星河湾，因为这种模式是‘摘果子’。”

    “世纪金源模式的核心就是，在中等或大型城市的近郊，选择土地价值比较合理，有升值空间、有一定规模的大宗地块，通过大盘运作进行住宅、商业、学校、医院等综合开发。在那里造一座城，把郊区变为城市。”

    对比目前也涉足城市综合体运营的万达模式，世纪金源和它的区别是，世纪金源是在城市郊区或类郊区造城，万达做的是城市的核心。因此世纪金源的模式必须具备后续的资金、建筑、销售等的一体化。

    这也是世纪金源可以将一个又一个城市项目复制的原因。以超大规模住宅项目回流现金，通过学校、医院、广场等公建积累人气，再通过购物中心、大饭店等商业业态完善社区功能。

    世纪金源的大盘运作流程是，大规模滚动开发，所有的工程都在极短时间内完成，并且以低于周边楼盘的价格迅速销售，用高速周转加快盈利周期，这是世纪金源保持充足资金的关键。

    值得注意的是，这种大盘快销的模式也存在一定的不可控风险。“快速和大量销售在目前宏观调控下势必会受到影响。按目前的政策来看，由于首次和二次购房门槛提高，世纪金源的客群也会受到影响。”

    据公衍奎介绍，对住宅市场受调控造成的不可控风险，世纪金源也在做出战略调整，商业地产将成为其业务的重心。

    “公司对商业地产的发展很有信心，将会扩大商业地产投资。”上述世纪金源内部人士表示，因此公司可能通过独立开发和收购条件较好的商业项目，进行商业地产投资。

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