养老地产商业模式待解

中国步入老龄化社会10年，房地产行业空前关注养老地产的发展。由清华大学建筑学院和中国房地产报共同主办的首届中国养老产业与养老地产高端论坛参会人数远远超出主办方预期便是佐证之一。
    
    “最适宜养老地产发展的商业模式”成为各界关注的焦点。是开发养老机构，还是在社区项目中配建养老住宅，抑或是开发以养老为主题的地产项目？是持有运营，还是销售？ 

    积极参与者心中诸多疑惑待解。

盈利模式待考

    有着“孝义”思想积淀的中国传统文化背景，人们习惯于三代同堂的生活方式，尤其重视家庭观念，绝大多数老人仍首选居家养老，其次才是养老院。

    “是全部开发为养老地产，还是配建养老住宅这一问题目前仍没有想好。国内可供参考的案例也不多。”合景泰富地产控股有限公司助理总裁续宏伟表示。

    与续宏伟有同样困惑的还包括很多企业的负责人。

    目前，养老地产主要的产品形态包括：保险资金推出的升级版的养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项目长期经营；开发商推出的养老地产项目，以颐和地产为例，其采取在项目开发过程中配建针对老人的住宅，并计划未来在全国20多个项目中，都有针对老人群体的产品；而北京太阳城则打出了全项目的养老地产牌。

    不管哪一种产品形式，可持续发展的商业模式才是作为商业机构的开发企业所关注的。

    国内开发商在养老地产的盈利模式方面也多种形式并存：“长期持有”、“出售”和“出售与持有相结合”。

    对于大型综合性老年住宅社区则往往采取住宅建设与社区管理相结合的经营模式或者住宅建设与社区管理相分离的经营模式。

    以住宅建设与社区管理相结合的经营模式为例，这种经营模式的优势在于，开发商通过经营老年社区而拓展出一种立体的开发经营方式，住宅与服务、医疗、旅游、度假等产品全方位结合，这种复合地产项目的利润来源不止是住宅产品，还来源于完善的配套服务可以为物业带来增值效应。但是，这种经营模式资金投入比单纯的住宅开发要大，投资回收期相对较长，除了面对投资风险，开发商还要面对自己经营管理的风险。经营管理风险在于老年社区的管理大大提升了对开发商的专业要求。老年住宅属于综合型的社区，所引入的社会资源种类繁多。开发商必须能够协调各种资源为老年人服务，例如医疗护理中心、人才交流中心、老年课堂、旅游公司等服务机构。此种模式适合有物业管理优势且社会资源整合能力强的开发商。 

    而住宅建设与社区管理相分离的经营模式会使开发商的工作相对单纯，只要完成产品的销售，开发商就可以收回投资获取利润，转而进入下一阶段的投资工作，投资回收期相对较短，投资风险相对较小。

    此外，社会上又推出了异地养老、“候鸟式”养老等。更出现了度假养老基地连锁等商业模式。颐和地产就计划形成连锁的经营模式，类似于分时度假，即老人夏天可以到北方度假，而冬天则可以到南方过冬。

“持有+销售”模式试水

    事实上，养老地产要求将地产产品与老年人所享受的社会福利相结合，这就决定了此类项目租售方式将比普通住宅更为复杂；另一方面，一般房地产项目都是通过住宅产品销售来获取利润，物业服务仅占利润的很少部分，但养老地产的盈利模式却需要产品销售和物业服务两方面并重。可以看出，养老地产是一项长期而艰巨的工程，其盈利模式对投资方是很大考验。

    “我们的养老社区将来是只租不售的，并不是建房子卖给老年人。因为养老社区像发了一个长期‘债券’，而保险资金目前正缺少10年或更长时间的投资产品。我们对养老社区期望的投资回报率是10%。”泰康人寿董事长陈东升表达其长期持有运营的观点。

    持有运营也是很多开发商的想法。在未来的开发模式中，万科集团的产品比例分配是：一般住宅产品约占80%，其余20%将开发持有型物业，其中就包括养老型物业。

    但是如果全部持有，采用出租模式，这就意味着，企业除了需要一个专业的运营管理团队，更需要强大的财力支持。2000年，北京一栋以养老名义建造的公寓，最后就因投资问题，不得不被开发商以高价售给白领阶层而收场。保险机构人士指出，养老地产并不像传统住宅那样可以一售了之，传统项目开发资金快速回笼滚动的思路显然要调整。

    受制于资金压力，开发商可采取“销售+持有运营”的方式运作。国内较早运作养老地产的北京太阳城就是采取了这一模式。近年来，一些开发企业如上海亲和源养老项目在兼顾现有项目运营和新项目开发的资金来源方面，亦采取这种模式。在持有运营方面主要采取会员制发售，购买居住权需60多万元。

    北京太阳城国际老年公寓还采取了类似“反按揭”的方法，即在征得老人同意后，由其将老人原有住房出租，以租金收入入住太阳城；或采取置换的方式，将老人的原有住房与太阳城的老年公寓进行等价换房，到老人去世之后，再将原置换的房产折价返还给其法定继承人。目前已有许多老人对此种销售方式表示了浓厚的兴趣。

    颇为可行的办法是，开发商可拿出一定比例的住宅面积进行销售，另一部分则用来满足老年人租用、度假等需求，从而实现可持续运营。

期待政策支持

    养老地产开发从投资到获取回报需要一个漫长的过程。中国老龄科学研究专家表示，养老地产一般的年投资回报率不过10%。

    “建立一个养老社区，在中型城市需要成千上万亩土地，在北京也至少达到上百亩规模。要在好地段找到这样的土地实非易事。并且，由于招拍挂土地成本太高，泰康置地拿地主要通过兼并收购。”某金融机构人士表示，拿地的性质决定了成本高低，也决定了今后如何退出。养老地产的土地性质非常重要，有险资希望与政府协议拿地，比如用工业用地开发养老地产，成本虽然低廉，但最后的退出会相当麻烦。

    此外，用于养老地产的土地是属于经营性的还是非经营性的，是应该通过协议转让还是招拍挂，这些政策在地方并没有得到细化落实。

    这样看来，万科、保利等地产公司的谨慎不无道理，首先是养老地产的政策尚不明确，按照目前通常做法，老年福利院由民政部门主管，那么房地产公司如何与政府部门合作，必须有明确的政策指导。其次，养老地产有一定的社会福利性质，需要政策在土地出让、银行贷款乃至税费上有一定的政策优惠，才能促进开发商进军的积极性。

    中国人寿总裁杨超在今年提交“两会”的报告中指出，国家和地方政府、银行机构应对养老社区的建设给予一定政策支持和利率优惠，并应鼓励实行反向住房抵押贷款和房地产投资信托基金，支持养老社区建设。

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