蓝海战略闪耀升龙模式——“城市更新计划”

  中国房地产市场最大的机遇是什么？答案无疑是持续加速的城市化进程。那么在城市化进程中，最大的难题又是什么？这无疑又落在了困扰众多城市发展的老大难问题——旧城改造上。这既关系着城市发展的明天，也关乎着千万原住民的未来。

    当众多房地产公司因旧城改造拆迁的巨大困难将目光聚焦在新城开发、净地开发上时，一个不畏艰险、勇于承担责任、以大面积旧城改造屡创辉煌的企业站立潮头，并创造了享誉全国的“城市更新计划”——这就是被誉为中原首席城市运营商的升龙投资集团有限公司。

    在城市化进程日益加快的背景下，如何平衡地方政府、企业、拆迁居民各方的利益，使旧城改造成为造福一方的事业，升龙集团破旧立新，驶向企业发展的蓝海，树立了速度与效益、企业与社会和谐共进的典范。

    5年，从福建到河南，近2000万平方米多城并举的规模和6天1层楼的升龙速度，无不让业界对其实力惊叹；集高尚住宅、精品人居、主题商业、五星级酒店和智能商务于一体的都市综合体成为城市一座座标志性建筑群，在迅速让城市旧貌换新颜的同时促生着区域经济发展的活力；提升旧城居民生活条件和品质的同时，用市中心的低房价稳定着区域楼市的理性、健康发展，追求更广范围的社会和谐。

    以勇气和责任开创区域经济发展新竞争力的升龙模式如今正逐步在神州大地上遍地开花，河南、福建、湖南、陕西、上海、天津……而当我们走近升龙集团，探寻其发展秘密时，升龙投资集团有限公司董事长林亿向记者娓娓道来升龙集团的一路的探索和艰辛。而在他的言辞中，诚信、责任与谐众共赢成为解读升龙模式的关键词。

    中国房地产报：升龙集团2006年走进郑州是基于怎样的考量？

    林亿：目前在郑州已经有6个在建项目，总建筑面积1000多万平方米，项目总投资近500亿元。在2006年之前，公司在福州主要开发住宅地产，随着全国房地产市场的快速发展，集团有了向外地拓展的战略规划。在选择发展区域的时候，公司也去了很多的城市考察、调研，但最终还是选择了河南等中西部城市。

    首先，沿海的房地产市场起步早、发展快、市场竞争激烈，市场已经面临着一定程度的饱和，进入这些较为成熟的市场将面临很大的风险和发展瓶颈，不如选择中西部这些发展潜力巨大的区域。

    其次，就全国范围来看，郑州的区位很特殊，不仅地处中原腹地，更有陇海、京广等多条铁路干线相通，一直属于全国重要的交通、通信枢纽城市。在交通枢纽和区位优势的相互作用下，伴随而来的则是商贸的发达，而且国家提出“中部崛起”的战略规划，整个区域的发展潜力已被政策所激活。

    第三，包括郑州在内的中西部城市主体多为上世纪50～60年代的房子，城市建设的需求巨大，升龙集团也大有可为，因此，我们积极响应政府的旧城改造计划，为当地经济发展、居民生活条件改善做出我们应有的贡献。

    中国房地产报：拆迁问题一直是全国性的城市发展难题，但升龙集团却在这块众多房地产公司都极力回避的领域取得了瞩目的成绩，这是如何做到的呢？

    林亿：拆迁之所以成为难题，说到底还是利益的问题。城市发展的需要、拆迁居民的补偿和企业的正常盈利往往相互矛盾和冲突，但从长远来看，这三者的目标又是统一的——共同发展。这就需要企业的眼光长远点，不要过分计较眼前的斤斤小利，融入整个城市的发展中，做城市的一分子。只有你积极回报了社会，社会也才能使你的事业长足发展。

    我们在郑州开发的第一个项目曼哈顿广场，西接老城区，东临郑东新区，交通便利，与郑东新区CBD中心互补，这就形成了一个区域副中心。通过市场调研，我们将项目分为南北两个区域，北侧作为金融、办公区，南侧为高档住宅、商业配套区，整体规划设计涵盖高档住宅、公寓、酒店、写字楼、商业等多种形态。如今的曼哈顿广场以80万平方米的体量已成为郑州市的大型标志性建筑群，极大地提升了城市形象。而在拆迁过程中，公司遵循百姓利益至上的原则，按照市场价格进行补偿，确保拆迁居民能够顺利回迁。在2年多的过渡期内，我们安置拆迁居民生活、居住。当回迁后，这些居民基本上都有2～3套的房子，既改善了居住条件，也能通过出租房屋获得收益。种种做法，都使升龙集团赢得了当地政府和拆迁居民的赞誉，因此，我们后来的拆迁，都得到当地居民的认可和配合。

    中国房地产报：升龙集团被誉为中原首席城市运营商，那么作为一个外来的企业，如何与郑州本土的房地产企业竞争合作呢？

    林亿：每个地域、每个城市都有其独特的文化特性，作为一个外来的企业，首先要做的就是熟悉、了解和融入当地的文化氛围，而不是一味地去尝试改变什么。其实，我们在2006年进入郑州市场之前，就花了1年的时间去研究郑州的城市发展、人居习惯和人文风情。

    其次，我认为升龙集团和当地的房地产公司更多的是相互学习、相互借鉴。当地知名的房地产开发商在区位理解、项目管理上都有许多闪光之处，而我们由于地处沿海，在项目的整体打造方面、产品建筑理念方面都有一些成熟的做法，能带动城市开发品质的跃升。人在一个特定住区的生活质量，和这个住区的位置、与城市的关系、规划、住宅、环境、配套等一系列因素相关。因此，升龙所关注的内容将超越建筑规划设计的范畴，而触及美学、建筑学、城市及社区规划、园艺、心理学、人体工程学等方面，从物质和精神的双层面关注住户的体验与感受。

    中国房地产报：升龙集团在河南的巨大成功，也引起了福建省有关方面的关注。对于福建省正在推进的“闽商回归”工程，您有何计划呢？

    林亿：对于升龙集团来说，并不是所有的房地产业务都已集中在福建省外。在福州，我们有中天·翡翠城、中天·碧湖云天、中天·金海岸等项目，特别是中天·金海岸目前仍在销售中。因此，升龙集团一直没有离开过这片热土，也谈不上回归。

    福州的发展，特别是海西经济区的规划走向纵深，对于升龙集团都是难得的良机，我们也计划积极参与到这个进程中来。这次我们拿下福州金融街地块就是率先走出的一步，我们还会继续做下去，不但要为自己创造价值，更要为社会作出贡献，达到城市、政府、客户、企业投资者和员工多方面共赢的局面。这也是升龙集团的发展之“道”。

    中国房地产报：升龙集团作为区域性品牌，正在逐步走向全国，公司关于这方面有什么规划吗？

    林亿：今年集团确定的主题是“管理拓展年”，就是为了集团进一步走向全国做准备。目前，我们已进入了福建、河南、陕西、湖北等地区，而今年的重点就是拓展天津、武汉、上海等滨海、滨江城市，这些地区都是国家发展战略中的重点城市，企业的发展必须与国家的发展战略相契合才能赢得更大的发展空间。

    在内部管理上，我们通过外部引进人才，逐步梳理公司的管控流程，使集团管理做到精细化，保证升龙品牌产品的质量，逐步实现集团全国化的战略目标。

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