建设“土地银行”

 在深圳，拿不到地并不是件奇怪的事儿。有消息显示，深圳关内从2003年至2009年，已经5年没有公开供应土地。 

    对于深圳来说，未来的土地使用有什么规划？一切可以从去年12月发布的《《深圳市土地利用总体规划(2006-2020年)(草案)》中找到答案。

新规划要求关内
建设用地“零增长”

    《土地规划》提出，深圳土地利用远景目标是实现城市建设用地总量的“零增长”或“负增长”。而在规划期间，深圳经济特区内福田、罗湖、南山和盐田四区要完全实现建设用地“零”甚至“负增长”；经济特区外宝安、龙岗、光明和坪山四区建设用地规模增速要逐步下降。

    根据这一规划，2020年深圳建设用地规模不能突破976平方公里。也就是说，今后11年内，深圳建设用地面积仅可净增59平方公里，年均仅4平方公里！这直接影响到深圳的土地财政。

    根据深圳市地方税务局公布的统计数字显示：2009年前11月，深圳市地税收入780亿元，其中，房地产税收115亿元，建筑业税收58亿元。两项相加，即经济学界所说的“与土地相关的间接税收”，就达173亿元，占税收的22%。

    而据深圳市规划和国土资源委员会相关人士透露，深圳市2009年土地出让金总额为200多亿元，而北京和上海分别为928亿元和1000亿元，相比之下，深圳的卖地收益显得“很寒酸”。

做足“存量”土地文章

    在现有条件下，深圳还能有多少新增土地？

    有数据显示，在考虑生态环境约束和现行法律法规的情况下，深圳仅有142平方公里的新增建设用地扩张潜力。而深圳全市需要进行城市更新的总用地面积约为240平方公里，这也意味着通过城市更新改造“要”到的土地资源面积比可以新增的建设用地还要大。

    深圳去年12月1日正式施行的《深圳市城市更新办法》给深圳的土地市场甚至全国的土地出让方式带来想象空间。

    与此同时，深圳将启用空间拓展战略来破解土地困局，这包括陆域空间、地下空间、异地空间和虚拟空间拓展。 

    此外，这次规划创新性地提出了“土地资本化”，将设立土地银行、土地融资公司等专业土地金融机构，目的在于创新土地金融产品，保障土地回收、储备、城市基础设施建设、城市更新资金，增强土地资产资本的流动性。

    据了解，目前深圳市政府手中的可用建设用地较少，而且比较零散，还有部分土地在区政府、街道办手中，一些土地历史遗留问题也亟待进一步研究解决。通过“土地银行”可把闲置的、低效利用的、缺乏规划的、小规模的、二次开发的土地整合起来。

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