恒隆地产深耕二线城市 未来3年，恒隆将在内地6~8个城市签订10个物业项目。”恒隆地产(0101.HK)主席董事局陈启宗最近在香港表示，“而这些项目将以大型综合性高端商场为主，总投资将达250亿元。”
显然，内地楼市遭遇的宏观调控并未阻止恒隆这样的港资地产大鳄的投资计划，反而加速了其内地逆势扩张的步伐。
在陈启宗看来，内地房地产的调控主要针对住宅市场，而恒隆在内地的项目以商场、写字楼、少量高档住宅及酒店为主，这对恒隆集团的内地扩张几无影响。
此前，恒隆地产今年的中报就已披露，在未来两三年内其将猛攻内地，大举增加项目。仅今年下半年，恒隆就可新建三四个商场项目，楼面面积总计增加27万～45万平方米。
近期恒隆的新增商场项目，将主要集中在沈阳、济南等二线城市。去年10月，其斥资7.6亿元一举拿下位于辽宁沈阳市中心占地面积约3.5万平方米的“地王”。而今年恒隆也已以7.88亿元人民币在天津购入一幅面积为4.4公顷的地块，准备建设一个建筑面积约13.5万平方米的超级购物商场。
此外，恒隆拟在江西南昌投资15.6亿港元兴建集商业、娱乐、餐饮于一体的大型综合购物中心。南昌市委书记余欣荣向记者透露，南昌市西湖区政府已与恒隆签订了项目意向合作协议。而恒隆在济南的一幅近6.4万平方米的土地在今年7月也将落实，同样用来发展总建筑面积约14万平方米的购物中心。
而伴随着一系列扩张举动的实行，一个庞大的投资计划也在酝酿中。据悉，未来3年，恒隆地产将向内地二三线城市投资250亿元，如此大的手笔，恒隆是否已有了充足的运作资金？
事实上，就在宣布内地投资计划的同时，恒隆地产同时获得了花旗银行、星展银行、渣打银行、中银香港等16家银行5年期60亿港元银团贷款。
按照恒隆地产执行董事吴士元的预期，恒隆未来3年现金回笼可达到400亿港元，包括在香港尚有3000多套可供出售的房产，市值为250亿~300亿港元。
而更让有恒隆有“底气”的是来自内地物业的高额租金回报。1992年开始恒隆地产即已开始投资内地，先后在上海、天津、沈阳等地投资兴建了港汇广场、恒隆广场等项目。
当年陈启宗一掷百亿投资上海时，很少有人能理解他的“豪赌”。但近年来恒隆内地物业收入颇丰，特别是从持有性物业中收益突出。上海物业租金盈利大幅增长，占到该集团物业租赁盈利的近30%。
“今年内地租金收入预期在8.6亿元人民币，而明年将超过10亿元人民币。”陈启宗估计，恒隆在香港今年则有18亿港元租金收入，“不排除将来上海租金收入会超过香港，因为内地租金收入每年平均有两位数的增长。”
其中最值得一提的，是位于上海城市副中心徐家汇商圈的“港汇广场”办公楼，租金收入去年以来竟有近60%增长，成为支撑去年恒隆利润小幅上涨的主要原因。
据悉，港汇广场项目在半年内还将有三幢服务式公寓落成，目前恒隆广场二期也正如期施工，可望年末落成，未来数月内就将进行招租活动。
这使得陈启宗对今年下半年度恒隆租金收入可以维持上半年度水平十分有信心。“除了将会有新楼面落成之外，续约时租金亦会有调升。”他说。
“可以预计，后续项目将给恒隆带来更为可观的租金收益。”仲量联行中国区董事陈立民称，根据其掌握的市场行情，恒隆广场一期写字楼目前的平均租金为1.3~1.5美元/平方米/天，远远超过上海甲级写字楼平均1美元/平方米/天的水平。等到二期投入市场，预计其平均租金将达1.1~1.2美元/平方米/天。
“未来相继投入运营后，其年租赁收益将占恒隆集团租赁业务总收益的50%左右。”陈启宗表示。
这使得业内人士深信，恒隆地产完全具备了在内地大举拿地的能力。
里昂证券近期的一份研究报告称，未来10年，恒隆地产内地业务的资产净值比重将会由目前的21%升至66%。该行相信恒隆地产的资产净值会继续上升，其股息率3.5%~4.5%的回报可与REITs相比，却有更强劲的增长前景。
此前有业内人士认为，恒隆地产对于内地房地产投资一直采取较为谨慎的策略，选择的是重点地区、重点项目，而不会进行大幅分散投资。
事实上，自进军内地以来，恒隆也的确一直将上海作为发展的核心区域。但该公司高层近日的表态，无疑表明了恒隆地产的内地野心。租金回报高，每年双位数字的增长率进一步增强了恒隆投资内地的信心。可以想见，二线城市将是恒隆地产版图扩张中的要地。
陈启宗透露，恒隆地产已圈定了40多个重点城市，那些人口超过1000万，多年来拥有高增长的财政收入及可观消费能力的城市都有可能成为下一个投资目标。
然而，有报道称，由于受宏观调控影响，恒隆地产已决定“抽身”上海，短期内不会在上海投资新项目。但恒隆方面强调，恒隆地产绝不会放弃上海市场，如果有合适的项目，其同样会出手。
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