外资布局中国楼市上演障眼法 明里唱空暗地做多

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一边大肆唱空，一边积极做多，频繁被外资使用的“障眼法”最近再度上演。国际信用评级机构标准普尔最近的报告预计，中国新房售价可能会有10%左右的下降，因此调低了众多中国房企的评级展望；摩根士丹利也发布报告认为，三季度中国主要城市销售均价将进一步下降，一些对冲基金更是宣称对赌中国房地产泡沫破裂。然而就在不约而同唱空中国楼市之时，外资涌入中国楼市的步伐丝毫没有放缓，且呈现出加速态势。

唱空中国楼市不约而同

6月15日，标普在一份亚洲房地产市场分析报告中预计，未来6至12个月内，中国新房销售价格可能会有10%左右的下降。由于2009年以来，中国的房屋供应量一直处于高位，加上强烈融资需求下的高杠杆率，标普对未来中国房地产公司的还款能力表示怀疑。

标普还对30家中国房地产开发商的信用前景发表了评论，仅3家为投资级别，7家为“负面”。并警告称，若未来中国房企销售成绩倒退，会有更多房企评级下调至“负面”。

同时，摩根士丹利也发布中国房地产市场研究报告，认为三季度中国内地开发商将推出更多新楼盘，且会提供进一步折扣，从而导致中国主要城市的销售均价进一步下降。

而在此之前的4月，国际评级机构穆迪就曾发布报告，将中国房地产业的信用评级展望由“稳定”调整为“负面”，认为中国房地产开发商未来将面临艰难的营运环境。

自去年底以来，国际媒体和研究机构频频发布看空中国楼市的报告，进而发展为看空中国经济。美国《新闻周刊》曾预测中国将因房产泡沫破裂而陷入经济崩溃，列为“2010年十大世界预测”第二位；美国对冲基金大佬查诺斯断言，中国房地产业的问题比迪拜严重1000倍，资产高估与信用供应过剩是主要原因；国际评级机构惠誉则以信贷规模急剧扩大、房地产价格大幅上涨加剧了中国宏观金融稳定性所面临的风险为由，将中国的长期本币发行人违约评级的展望从稳定调整至负面。

进入2011年，查诺斯、麦嘉华、格兰瑟姆等资本巨头，不约而同的“看空中国”。查诺斯宣称，他已募集了2000万美元的离岸基金，对赌中国房地产泡沫破裂；国际金融大鳄索罗斯也携带万亿热钱重返香港，大肆宣扬看空中国的观点。

美国沃思堡顾问公司创始人马克·哈特甚至认为，可以利用看跌期权做空人民币，金融危机期间中国货币供应增长强劲、严重依赖房地产。一旦房产泡沫破裂，外资可能马上撤离中国，为了稳住贸易保经济增长，可能倾向于本币贬值。

外资加速涌入楼市

一边是外资不约而同的大肆唱空，另一边却是乘虚而入加速涌入中国房地产市场。商务部公布的数据显示，5月份中国实际使用外资金额92.25亿美元，同比增长13.43%。外商投资房地产业增速迅猛，前5个月，外商投资中国房地产金额达266亿元，同比增长57.3%。

今年以来，外商投资中国房地产领域就一直保持高增长态势，1-3月、1-4月和1-5月外商投资房地产金额分别为144亿元、222亿元和266亿元，同比增速分别达到45.2%、62.3%和57.3%。从开发企业资金来源来看，1至5月国内贷款为5803亿元，仅增长4.6%；然而利用外资达到266亿元，增长幅度高达57.3%；自筹资金12486亿元，增长30.9%；其他资金13785亿元，增长14.6%。

易城中国根据国内83家重点房企的大额融资记录统计分析，与2010年相比，2011年一季度各大房企融资渠道的变化较大，银行贷款的比例已经降至37%，境外资金已经成为第一大来源，占比达到39%，而2010年这一比例只有25%。

今年以来在境外市场融资的中国房企，几乎都获得了境外投资者的青睐，许多公司发债获得了超额认购。有机构统计，1至3月中资房企已经从境外市场融资超过30亿美元，今年全年很可能突破百亿美元，创下中资房企海外融资额的最高纪录。中国房产信息集团(CRIC)数据也显示，5月份又有多家房地产公司发行美元债券，仅远洋地产[3.42 0.00%]、华润置地[12.60 1.45%]两家就发行了11.5亿美元。

不仅是通过房企的融资渠道进入中国楼市，外资还直接在市场上大举收购。上半年，爱尔兰房地产公司财富控股将位于上海市淮海中路的“淮海商城”收入囊中，交易价格为5.75亿元人民币；上海国际集团广场有限公司100%股权实现成功转让，该项目的收购方为新加坡的一家公司，成交价格超过3.1亿元；长沙广悦置业有限公司39%股权则被香港一家置业公司收购，成交价为2.9亿元。

实际上，早在去年下半年外资就开始大举布局国内房地产业。2010年9月，美国私募巨头黑石集团宣布联手香港鹰君[26.00 0.19%]集团共同开发大连高端酒店和住宅项目。11月24日，外资房企荷兰GTC宣布其在中国的首个商业综合体凯丹广场落成运营。12月17日，中远集团将所持远洋地产的股权出售，接盘者为香港南丰集团和一家外资基金。金融危机阴霾散去后，摩根士丹利、高盛、麦格理、瑞银、美林、凯雷投资等众多国际公司均以不同形式再度涌入中国房地产业。

世邦魏理仕的报告显示，2010年，中国境内主要城市房地产大宗收购交易成交总额约为920亿元，较2009年大幅增长40%。其中外资(含港澳台)440亿元，较2009年大幅上涨94%。综合、商办类物业受到境外机构投资者的青睐，成交金额占比达92%。

唱空或别有用心

对于外资这种表里不一的做法，复旦大学有经济学家表示，国际舆论唱空中国楼市、唱空中国经济这种炒作值得重视，其背后的用意可能是一场心理战，对冲基金借助舆论造势，小范围做空中国经济。利用此番言论，让国内投资客首先乱了阵脚，进行抛盘，外资最希望看到的是楼市大跌，从中抄底。

财经评论人朱大鸣则指出，外资经常以唱空为幌子，实际上还是想在中国房地产市场赚钱。最近境外机构这种看空做多的行为，是国际金融资本的一个伎俩，国际资本看空做多，依然是在赌人民币升值。

一边唱空一边做多的方法，已经多次被外资采用。早在2002年，外资机构就频频发布看空中国银行[3.07 0.66% 股吧]业的言论，认为中国的银行体系是定时炸弹，在今后几年可能引发金融危机，严重阻碍中国经济发展。就在高调发表对中国银行业悲观看法的同时，各大外资银行却纷纷斥巨资，以战略投资者的身份涌入中国银行业，获得巨额投资回报。

2004年，摩根士丹利也曾多次表示，中国房地产业存在相当程度的泡沫，并言之凿凿地指出了泡沫破裂的大致时间。但就在旗下经济学家大肆唱空的同时，摩根士丹利却正在上海、北京等地进行大手笔的房地产投资。

有专家指出，外资的真实意图值得怀疑，即便是真的想要做空也并不容易，中国尚未实现资本项目下的自由兑换，中国在楼市、股市等领域的风险完全可以自主化解。而从经济基本面来看，虽然通胀率偏高，但经济基本面发展势头依然良好。本报记者 万晶

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