因为房子，一不留神，他们都成了百万或千万富翁

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懵懂师奶炒房 炒成千万富婆

    从一套房炒起，到第二套房，第三套房，到几十上百套房。不断上升的房价，给他们带来了巨额的财富，也拉开了贫富之差距。当原本和他们同一起点的人还在为买房焦头烂额时，他们已经怡然坐收房子之利。

    他们是应房价上涨而生的房产投资者。而今年出台的限购令，对他们无异于一记重拳。

    “目前真正以短线买卖操作为目的的投资客，不足5%，加上长线投资客，总体比例已回落到23%左右。”满堂红市场研究部高级经理周峰说。

    “投资客中，外地客超过六成，本地客不足四成”。满堂红市场研究部高级经理周峰分析称，2004年至2010年，广州楼市投资客活跃。投资客占总体客户比例依次是：2004年为12%、2005年为16%、2006年为24%、2007年为33%、2008年为21%、2009年为32%，2010年为27%。而2007年和2009年是广州楼市成交量最火爆的年份，投资客也多。

    “限购以前，投资客最集中的地方当属珠江新城，占比高达六成，包含住宅和商用物业”。中原地产天河区区域营业经理汤影明透露称，他有一名客人于2009年在珠江新城入市多套物业，其中有一套为碧海湾住宅，当时入市价约为2万元/m 2，如今该楼盘市场价已去到3.5万-3.8万元/m 2。新港西板块、淘金板块、嘉和苑等板块在限购以前也有投资客。

    合富置业首席分析师黎文江亦认为“很多投资客喜欢在珠江新城大批量购入公寓，一买就是十多套”。但受限购影响后，都转战增城从化等不限购的地方，目前增城的外地买家就占了八成。

限购后转战商业地产

    多名投资客在接受记者采访中，均透露限购后兴趣集中在商业地产。

    汤影明表示，限购限贷之下，投资住宅的难度越来越大，因而在珠江新城板块，住宅上的投资客几乎为零，尽管大家对于该板块的市场看好，但政策的限制，也只能选择退出住宅投资市场。

    中原地产透露称，其公司近期中山六板块中商铺买卖占比较大，商铺买卖成交仍然活跃，若有笋盘放出，消化速度较快。

    “一旦楼价从顶部回落5%左右，合乎买方资格的投资客便会积极入市，储备房源操作并赚取利润。”周峰认为，目前真正以短线买卖操作为目的的投资客不足5%，他们更多是选择小面积、总价成本偏低的物业。

    那么，投资客对楼市影响有多大？“当楼市处于急速放量时，投资客的囤货会令接下来的楼价出现快速上涨，但还是要有客户愿意接手才行。”周峰认为，投资客对楼市的影响具有两面性，而当楼市处于缩量调整时，投资客会选择把手中持有的房源降价转售，以便回笼资金，这种情况下，楼价反而会出现单边下降的现象。

    不过，中原地产市场部主任黄燕飞认为，广州投资客占比其实不算大，尤其在住宅板块上，“炒楼”现象仅是小部分。她认为，投资客炒楼对于广州楼价的影响不大“限购至今楼价松动空间不大，可见支撑广州楼市的仍是以刚需为主”。

 投资客故事1

    当年四万元可买套房

    付芸(化名)在机关工作，买房最初起于无心插柳。但也因为买房，她在20年间悄然成为千万富婆。

    碍于亲戚情面去买房

    1991年，广东省政府在香港的窗口公司———香港粤海投资有限公司在广州南郊番禺大石镇洛溪地区大兴土木，兴建丽江花园。付芸的一个亲戚在粤海做管理层，他怂恿付芸去买房。

    “交通很不方便，四周都是烂泥地，没人愿意去。周边治安也不好。”付芸当时真的很不情愿去买，但碍于亲戚情面，还是决定买。她还发动身边一批有能力买房的亲朋、同事。大家找了一辆车，浩浩荡荡跑去丽江花园。

    “880元/m 2，必须一次性付清。”因为亲戚关系，付芸拿到相当低的折扣，当时丽江花园对外售价是1200元/m 2。付芸花4万多元买了一套50多平方米的两房一厅户型。房子曾一度空置多时，后来也曾出租“一个月只有两三百元租金”。

    直到1997年香港回归，付芸方把这套房卖了，“卖了大概15万元”。她用这笔钱到白云区白云大道又买了另一套房。在当时，这套房环境和交通也一般。不过，租金却达1000多元/月。

    此后几年间，在别人还在苦苦等待单位福利分房时，付芸相继在荔湾区、老东山区买进多套房子。

    “三四十平方米，光线不怎么好，但七八万元就能买一套”。她选的房子都在学校附近，在家长们习惯把孩子送入名校时，这些房子的价值与日俱增，短短3年间，就跃升至30多万元/间。

 懵懵懂懂间成为千万富翁

    “我是懵懵懂懂间就攒到了钱。”付芸自道“傻人有傻福”。

    “那时买房都是开发商叫我们买，我们还不乐意去买。”她说，她买房不大会算计，“觉得房子看着舒服，适合自己的气场就合适”。除买的第一第二套房为新房外，付芸此后买的大都是二手房。

    2004年时，珠江新城还是一片荒芜。一名朋友出国，设法找到付芸要将200多平方米的复式房卖给她。

    “以前复式楼是没人要的，大家都很少买大房，认为够住就行。”但经不住朋友再三劝说，付芸接受了这套复式房。均价7000多元/m 2，总价140多万元。付芸首付了70万元，向银行贷款70万，分10年还清。到如今，这套房子价值已逼近千万元。她将房子放租，“租客长租，只收1万多元/月的租金”。

    20年来，付芸平均每两年就买进一套房。限购令出台后，她将投资视线放到不限购的郊区。“总得买点什么的，钱拿在手里会贬值”。亲戚在限购后都去买了商铺，付芸最近也在留意，她打算投资商铺。此外，由于已近退休年龄，她计划到一个适宜养老的地方买套别墅。她看中了南沙。她在等待限购令解除的那一天。

 投资客故事2

    买下写字楼改公寓

    近水楼台先得月。董大伟(化名)大学毕业后从事与房产有关的行业，炒房也顺理成章。

    工作5年后，2005年初，他在海珠区滨江街仲凯农学院附近买了人生第一套房。2000多元/m 2，90平方米，全部花费加起来也就22万元。他一次性付清。2006年9月，单位又经手一批房源，董大伟买下一套位于小北路的，“90平方米，总价54万元”。他说，因为房子的特殊性，他同样需要一次性付清房款。2008年，董大伟将第一套房卖了，净攒12万元。此后，开始涉足炒房。

    “将房子或商铺买回来，哪怕很漂亮的我也要再装修一次”。董大伟认为，装修后的房子会给人很新的感觉，卖相好，卖价也就更高了。

    他不喜欢贷款，“申请贷款最快也要一个月，买方接手贷款也要时间”。他喜欢一次性付清房款，不断地买进房子装修，等房价涨了10%左右就立刻抛售出去，又再去买下一批。“通常情况下，一年资金可以回笼两三次”。

    在项目越做越大后，董大伟开始与朋友合作炒房。他们喜欢买下一整层的写字楼，装修分隔成很多套小公寓，再卖出去。他说，他不想被小资金牵涉，所以每次卖房都卖得干干净净，不会给自己留一套。

    董大伟说，迄今为止，他所购入的三四十套房子均价都是未曾过万元的，大概在100平方米以下的房子。土生土长的他将投资区域锁定在市中心，“最远只去过番禺(投资)”。

    “虽然房价仍然一直在升，但在这一行，在每个阶段都会有感觉它已在到顶了”。董大伟通常在房子涨幅达到10%就赶紧卖了。从去年下半年开始感觉贷款变得艰难后，他相继将手中的房产抛售精光，前两周才收齐买家的所有房款。

投资客故事3

    炒房六年身家千万

    不做互联网，不做游戏机，今年33岁的黄君(化名)凭一套房子起步，成为身家千万元的老板。

    一口气买了12套房

    黄君从2005年涉足房产行业。其时，他还是白云区京溪路一家房产中介的经纪人员，名不见经传。

    为方便工作，2005年底，他交了10万元首付，买下恒骏花园[最新消息 价格 户型 点评]一套100多平方米的房子自住。房子均价4000多元，总价40多万元。

    买下房子之后，房价一直在升，“很猛”。黄君很想再多买，“可是资金不足”。2007年，见老家增城新塘的房子还处于萌芽阶段，“才3000多元/m 2”，遂回到新塘自立门户开中介公司。2007年4月许，他一气买了两套各100多平方米的房子，总价30多万元，首付六七万元便可搞掂。这是他第一次涉足投资房产。

    很快，他就尝到甜头。

    2007年10月，美国金融危机开始波及中国，到2008年，中介维生艰难，一批中介倒闭，新塘甚至出现“零首付”。

    “这对我来说是个契机，我一下子买进12套房，大多数在新塘镇，白云区的合一国际等也有”。黄君说，其时楼市低迷，他买的房价都极其低廉。在2008年底，除自住的以外，他手上已拥有14套房。随着房价不断上升，手上的财富也越聚越多，他的中介公司也一并开始扩张。

 

2009年，他卖掉六套房子赚了100多万元，又赶紧在新塘买回10套房。他说，当时100平方米的房子首付大概也就5万元左右。而出的钱则用于去扩张公司，或到佛山三水等地购房。

    “房子在我手上不停地买进卖出，除自住的，基本不会放上一年”。除平时留意自家公司的房源外，他还经常到其他中介公司物色总价低的房源，“赚够10万元就买一套”。而地段稍微好些的，就花上10万至15万元左右的首付购入。

    今年买了6间铺

    因为银行放贷收紧，黄君去年和今年基本都是卖出多于买进。到今年，他把大部分的房子都卖出去了，“目前在广州的就只有8套房了”。

    除了自住的，黄君甚少用自己的名字买房，至今他的名下就只有一套房，“其它都是挂亲戚朋友的名字买的”。很多亲戚一时半会不会买房，黄君就利用他们的名额去买，“都是很熟的人，届时给他三五千元利是便可”。

 

黄君炒的以二手房为主

    “一手房花的时间太长了，光等房产证就要时间，周转最快也要两年左右”。他炒二手房，进进出出都是顺风顺水。当然，遇到非常笋的一手房，也会逢低买进。今年“五一”凤凰城降价销售，他就买了三套，“带装修才8000元/m 2，很划算”。

    黄君说，他投资买房大都选配套较成熟的小区，电梯楼，他认为老房升值的空间有限。

    限贷限购以来，黄君认为住宅放贷太慢影响资金回笼，而买商铺则会好一些。他相继在新塘地铁站附近买下六间铺。虽然五成首付都在150万至200万元之间，但他看好未来的前景，“以后赚的肯定会比住宅多”。

    除经营几十家中介分店外，黄君目前将心思主要花在商业地产上，偶尔也驾车到二三线城市寻找投资机会。他认为，政策在二三线城市并不是太严，“还是有很大升值空间的”。

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