1、我国绿色建筑评价体系概述

 

绿色建筑，也有人称之为生态建筑、可持续建筑，“是指在建筑的全寿命周期内，最大限度地节约资源(节能、节地、节水、节材)、保护环境和减少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。”。现阶段我国推行或者正在讨论中的与绿色建筑有关的标准和评价体系大致如下：

 

（1）2001年5月，国家建设部颁布了《绿色生态住宅建设要点与技术导则》，该导则将绿色生态住宅小区的环境性能分为九大系统，即能源系统、水环境系统、气环境系统、声环境系统、光环境系统、热环境系统、绿化系统、废弃物管理与处置系统、绿色建材，分别对这九大系统的建设要点和技术要求提出了明确要求。

 

（2）2001年10月，国家住宅与居住环境工程中心于推出了健康住宅的建设标准。健康住宅的建设要点和评价标准包括：人居环境的健康性、自然环境的亲和性、居住环境的保护、健康环境的保障。

 

（3） 2003年12月，为配合北京2008年奥运会倡导的“绿色奥运”理念，清华大学、中国建筑科学研究院、北京市建筑设计研究院等专业机构组成的课题组公布了“绿色奥运建筑评估体系”。这套评估体系旨在对绿色建筑进行全程监督管理，涉及项目招标、设计、施工、调试及运行管理等环节，并分别从环境、能源、水资源、材料、室内环境等方面进行评估。

 

2、我国绿色建筑评价的不足及其在房地产业的应用误区分析

 

从绿色建筑的定义表述来看，它强调了“以人为本”，追求“人－建筑－自然”三者的和谐统一，指出了绿色建筑的最终目的在于为居住人或者使用人提供一个“健康、适用和高效的使用空间”，但就目前绿色建筑的评价标准来看，至少存在着以下不足：

 

第一，更多对建筑物的自身系统方面进行了绿色节能效率的考察，忽视了从更大的社会系统层面上对建筑物的整体效率进行评价。在一栋建筑绿色得分甚高的情况下，只能说符合指标的绿色建筑仅仅拥有了绿色的物品属性，但是这栋建筑假如长期空置，其绿色并未对社会造成贡献，反而占据了资源，因此，从整体的角度来说，无人居住和使用的建筑其绿色得分为零。

 

第二，更多的注重了对建筑环境因子方面的评价，忽视了社会因子和经济因子方面的考量。从以上绿色建筑的评价标准来看，各个评价标准的权重基本都倾向与对环境效益的评估，注重了绿色建筑“健康”的一面，但是对绿色建筑的的“适用性”（社会效益评定）和“高效性”（经济效益评定）考虑不足。

 

第三，更多的注重了专业机构或者专业人士对建筑设计与建设阶段绿色与否方面的定量评定，忽视了使用人在房屋居住和使用中的定量分析和定性评价。尽管绿色建筑的定义涵盖了建筑的全生命周期，但是从评价体系的指标设计来看，更多的是着重于对建筑设计阶段的调节和建筑建设阶段的控制，但是，必须注意的是，设计阶段的某些理想值和实际使用中常常有一定差距。正如澳大利亚的建筑环境评估体系 NABERS的完成者威尔夫妇特别强调的－“对建筑实践的研究永远超过对其的估计”。

 

具体到房地产业而言，尤其是商品住宅和商业建筑类的房地产，评价体系的缺陷和不足常常会对绿色房地产的推广带来意想不到的负面引导作用，因此，在加大绿色建筑的理论研究和实际推动的前提下，必须防止以下误区：

 

误区一：谨防忽视需求、盲目追求绿色的误区：

 

由于绿色建筑的建造成本要比普通建筑要高10－15％左右，在目前普通建筑的房价已经超出了购房者的能力的情况下，又如何奢求消费者去购买更高价格的绿色住宅呢？房子是要住的，一味的追求房地产的绿色指标如节能、绿化等，造成建筑使用者入住成本的大幅提高，最终的结果只能是造成房屋空置、开发商的资金积压。没有得到有效居住或者利用的建筑，再好、再高的绿色指标也是徒然，而且从整个社会运行成本来说，它是非绿色甚至是黑色的建筑。绿色建筑的评定和推广更应是从消费者或者最终用户角度出发，以个人居住成本和社会外部成本两项经济指标评价房地产业的绿色实现程度，以需求推动绿色建筑、绿色房地产业的快速发展。

 

误区二：谨防形象、标志工程的误区。

 

当前，随着我国经济社会发展的转型，政府对绿色建筑的推广极为重视。但是，政府的推动作用往往是一把双刃剑，极有可能造成开发商为了迎合政府政绩的需要，而脱离大多数居民的需求，建造极少数的的标志型天价楼盘。在目前房地产价格已经远远超出普通民众购买力的前提下，这些“标志性楼盘”作为试验绿色的指标探索固然需要，但是应当考虑到建造一个100％绿色的空置小区，不如建造10个节能10％的准绿色小区，尤其在我国城市化推动房地需求旺盛而购买力不足的情况下，更为需要。

 

误区三：谨防利益短视，建筑伪绿色包装的误区。

 

一般说来，开发商是把短期经济效益放在首位，“绿色建筑”、“节能住宅”和“生态住宅”的标签，对开发商进行楼盘促销时的诱惑力更大。但当获取这些标志认可的建造成本过高时，难免会出现为绿色认证而弄虚作假的可能。因此，在大力推行绿色建筑评估的同时，如何加强对评估过程和评估结果的监督，同样也是摆在政府面前的一道难题。

 

3、若干国外绿色建筑综合评价体系比较

 

目前国际上发展较成熟的绿色建筑综合评价系统有英国BREEAM、美国LEEDTM、加拿大的GBC和日本的CASBEE等，它们科学的架构和良好的运作，使之成为各国建立新型绿色建筑评估体系的重

 

要参考，参见表1。

 

如图1所示绿色房地产的供求曲线，卖方即开发商的主要供给目的在于追求最大化的利润，绿色建筑在追求自身“绿色”实施过程中，必然会将原本属于外部成本的部分成本转嫁入开发商的内部成本中，造成开发商利润的降低；而买方的需求线对价格的敏感程度即需求弹性则受到多方面因素的影响。这些因素可以简单分为物质要素、自然要素和社会要素。在初期，购房者的需求主要是受到物质要素的影响，即购房是为了满足自己的基本居住条件；在中期，随着经济发展到一定水平，人们在居住的物质需求基本得到满足以后，将会扩大对自然要素的需求，购房者对未来居住区的设施、绿化、空气等环境要素的要求会越来越高；在未来，随着经济社会的进一步发展，社会因素对购房者的需求的影响将逐步加大，居住区将在市场机制的作用下，以小区区位、住宅特点、教育条件和就业条件以及居住者身份等形成不同特色的居住社区。在我国当前阶段，应当说大多数房地产需求还处于对物质要素的需求阶段，需求弹性相对较大。房地产绿色评价不仅不能脱离对绿色建筑的供给与需求分析，评价模型中也应当包含对绿色房地产供给和需求两方面的指标因素。

 

基于以上分析，在汲取我国现有研究进展的基础上，并综合了国外相关绿色建筑评价研究的成果，以层次分析法为主要技术路线，建立的绿色房地产评价改进模型基本框架如表2。