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  • 做房地产的利润真没种菜高?
  • 做房地产的利润真没种菜高?
    有媒体报道: 截至今年6月,西部菜都潼南县已有2800余家主城企业将资本从城市转投农村种养殖业。该报援引一位曾经做过多年开发商,而现为生态农业发展有限公司老总的话说:“想来想去,做房地产的利润还没得种菜高……”那么,卖房真不如种田划算?

        按照一般常识,大家都认为,房地产行业是个暴利行业,许多房地产商都因此而跨入福布斯排行榜。为了遏制高房价,国家才出台一系列调控措施调控房地产市场、平抑快速上涨的房价,以降低商业银行的信贷风险。但是,在许多地方,调控政策正和各利益集团进行博弈,短期来看房价不跌反升,人们要求国家再出更加严厉的政策的呼声还很高。在如此背景下,某些地方的开发商就放出,做房产的利润不如种田的豪言。

        那么种菜或搞养殖业的风险和利润真要比做开发商好?根据测算,房地产行业的整体利润率在30%~40%之间,如果提高商品房容积率和使用高金融杠杆,其利润率还要更高。而投资现代农业,则必须对产业链进行纵向整合,减少中间环节,增加附加值,那么利润率也可以达到30%,但是搞现代农业的风险不确定性要远比开发房地产要高。

        现在投资现代农业的人的风险很大,我们拿大蒜为例,他们不知道下一个蒜季是该“多种”还是“少种”。如果增加大蒜的种植面积,再遇到囤积恶抄大蒜的游资撤走,泡沫破灭,受损的最后还是搞现代农业的人;如果种得少,利润就减少。还有2008年猪肉大涨,人们都纷纷办起大型养猪场,最后市场供远大于求,猪价大跌,很多人左右为难,想把猪低价出手么,自己亏得太多,若继续养下去,每天猪饲料的投入让他们亏得更惨。

      像任志强则认为:我们开发商都会说搞房地产不赚大钱,房价比如土地价格、比如政府收费等等也是房价趋高的推手之一。虽然地价受到土地财政的影响,但是开发商这种认为盖房不如种田的讲话显然是在忽悠人,因为为开发商拿地真正动用自有资金的比例很低,大多都向银行低息借款。而且开发商可以通过提高容积率来提升自己的利润。

       举个例子:如果某开发商拿地到建房总共用去100亿,自有资金最多出20至30亿,其他都是靠银行信贷支持,如果开发一个房产项目耗时2年,挣了30亿,去除税收,平均年利润12亿,那与其先期投入20多亿的自有资金相比,开发商的利润是很高的!

       况且虽然现在房产调控政策出台,但是调控政策的最终目的是要遏制投机抄作,通过开发商的降价,让房地产业走上一个可持续发展之路,并不是要打击房地产业,从这点上来说,投资房地产业的风险和利润要远比投资现代农业要强,所以我们不要相信开发商的忽悠之词!