房地产的“问题”危机 房地产的“问题”危机
房地产的“问题”危机
文_特约记者 谭德波
从1998年停止实物分房开始，到2010年两次房市调控措施出台，中国房市走过整整12年。两个虎年之间，楼市已从拉动经济扩大内需的“乖乖虎”蜕变为吞噬产业资本、居民储蓄以及国民商业创造力的“白额大虫”。调控楼市稳定经济，“史上最严厉”的调控措施出台，被认为标志中国房市进入新阶段，房地产行业支柱性地位开始受到质疑。
但在权威专家看来，房地产作为拉动经济的主要力量，在国民经济中的支柱性地位短时期内不会改变。但行业法律及政策框架则在不断完善中，包括了保障性住房政策制度化、土地出让制度的完善、配套的社会保障制度等。
平稳房价，实现“居者有其屋”，这个目标无法通过否定房地产行业支柱地位的简单做法去实现，而是有赖于以上一系列问题的逐个解决。
慌张的炒客和“冷静”的地产商
沿海一线城市的“金九”异常疯狂，二线城市同样劲头十足。一向闲适的重庆人不知从何年开始也习惯在“吹龙门阵”时讨论某处楼盘“月涨1000”的趣事。重庆，已经被媒体评为了“八大房价最该降价城市”。前3季度，全市房价亦呈整体上升趋势，高新区部分地段，商品房价格和去年同期相比，普遍上涨达20%以上，在南岸区珊瑚路，由于一家大型购物广场的开业，9月房价同比涨幅更达四成。
城市房产网站对全国主要城市房产交易监测显示，2010年9月，全国53个大中城市，城市房价平均值和8月相比环比上涨的占2/3，上海、北京、广州、深圳、重庆全部出现了上涨。
但国庆节结束，局面开始悄悄起了变化。随着地方细则陆续出台，“金九”局面告终，“银十”几成“铜十”。事实上，从今年下半年起，“温州炒房团”、“煤老板炒房团”等群体从房市“抽身”的消息就不绝于耳。复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰对记者分析，炒房团为代表的炒作资金是“新政”打击的重点，新政的首要目的是挤压泡沫，从目前的情况来看，这个政策目的正在逐步实现，房地产商并不是政策指向的主要目标。
从2010年的中报来看，国内一线地产商的盈利和去年同期相比，增长幅度都普遍超过20%，调控前的地产商个个财大气粗。“调控对我们影响不大。”一家一线地产商北京公司的中层对本刊记者透露，由于“猜到”可能有政策出台，部分地产商已采取提前开盘形式将一些可能积压的楼盘在高点予以销售。
但首付三成的住房信贷政策也让地产商无法“静观其变”。等不及国庆结束，京城地产行业纷纷展开了对市场的重新摸底，各家公司纷纷临时招来大批销售人员对登记客户进行地毯式电话访问。于是，北京购房者发现接到的电话开始多了起来。无法开盘的楼盘多为没有拿齐“四证”的楼盘，但由于房地产商并不缺钱，有的可能会捂盘观望一段时间。
无法忽视的银行风险
“醉翁之意不在酒，政府要调的不是房价，而是保卫银行。”深圳一家房地产公司的副总裁对记者坚持这个观点。他和很多房地产行业人士的看法一致，政府的真正目的不是打压房价，而是通过调整末端贷款政策起到稳定金融系统的目的。“行业内很多人心知肚明这一点，大家的压力并不大。”
国家住房与城乡建设部政策研究中心副主任秦虹则对本刊记者表示，房市是一个矛盾集中的所在，不但关系金融体系稳定还关系到国民经济方方面面，收入差距、分配不公、民众情绪以及社会保障力度不够等问题都集中体现在房市中，国家调控的目的并不仅是为了金融稳定，更是基于整个社会政治经济层面而做出的决策。
但种种迹象表明政府的确开始担忧银行的风险。从2009年开始，中国银监会就开始要求各银行对一系列业务定期进行压力测试。2010年7月，银监会更要求各大银行进行假定房价下降60%的房贷压力测试。银监会主席刘明康在9月初公布的一份讲话中亦表示，“银行系统性的风险暴露隐患不容忽视。”
银行和房地产业的紧密联系缘起于12年前，中国商品房市场元年。1998年4月，中国人民银行发布《关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》，要求提高对住房信贷重要性的认识，加大住房信贷投入，扩大住房信贷业务范围，积极支持普通住房建设，将住房建设培养为国民经济新的增长点。之后的1998年7月，国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，要求“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化”，这其实意味着持续40余年的住房实物分配制度终止。
1998年的“两道金牌”到2010年的连续两次调控措施出台，其间经历整整12年的轮回。1997年爆发的“亚洲金融风暴”和次年的南方大洪水严重地影响了国内的经济增长，政府当时已对经济增长所需的“三驾马车”烂熟于心，出口因亚洲金融危机受阻，同时投资也因为自然灾害出现疲软，因而通过房地产来拉动内需成为一条可行的道路。但房地产行业现在却成为制约内需扩大的障碍之一，大量资金进入房地产行业，导致制造业萎缩和消费疲软。
针对银行可能面临的风险，银监会之前还公布了一项压力测试汇总结果，在房价下降30%、利率上升108个基点的重度前提下，样本银行房地产不良贷款率会上升2.2个百分点，税前利润下降20%，46家农村商业银行不良率将上升3.5个百分点、贷款损失率增加30%。显然，已经到了出手的时候。
调控激起的股市反应印证了地产商的“猜测”。股市在9月30日和10月8日两个交易日连续大涨，银行股和地产股都没有像4月“新国十条”出台时那样走弱。10月8日，国庆长假后的首个交易日，在大盘上涨的带动下，银行股集体上扬，深发展当日涨幅更是达6.17%。到10月13日，房地产板块上涨了14.5%，涨幅超过20%的地产股达到了10个，一线地产商“招宝万金”的涨幅更位居前列。
有分析认为，一方面，这是调控措施的力度低于预期所致，但更重要的是，暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款和首套房贷的首付比例调整到30%以上，明显地降低了银行的信贷风险。同时，这是一个信号，在外界逼迫人民币升值、热钱大量涌入的敏感时期，政府更加注意保护金融体系健康和经济稳定，对整个经济大盘来说是利好消息。
房市制度框架建设加快
房地产业占我国GDP的6.6%和1/4投资，直接相关产业达60个，已经成为中国经济的直接命脉。在不少人看来，从4月份的“新国十条”到9月29日的“新政”，国家在短短半年内就出台两次“非常严厉”的调控措施，这可能意味着国家对房地产行业的定位开始转变。“房地产行业之前一直是拉动经济的最重要力量，今后它的重要地位可能会有所降低。”房地产评论人士弓鸣对本刊记者分析。
“房地产作为支柱性行业是客观实际决定，而非人为造成。”秦虹认为，今后，房地产行业支柱性地位不会改变。9月29日的“新政”仅是针对地方落实不力进行的进一步规范，对“新国十条”存在漏洞的补充，并不意味着宏观经济层面根本的调整。
秦虹说，现在不是谈论房地产行业是不是支柱行业的时候，而是应将重点放在中国房地产市场制度建设的问题之上。以土地出让为例，它关系拆迁户、地方政府、开发商以及购房者的利益，需要一系列的法规去规范。
本轮调控是国家建设房地产行业制度框架的重要一环。我国房地产行业的制度框架建设是长期的，包括了法律制度、税收制度、财政制度等内容。贯穿其中的主线是促进经济发展，同时注重对弱势群体的保护，比如对90平方米以下的住房销售和购买予以贷款、税收上的优惠，同时对于大户型和所谓“豪宅”予以“差别对待”，甚至采取“不支持”态度。“在制度框架建设上，政府今后将更加注重保障性住房制度的内容。”秦虹说。
记者了解到，1998年，随着国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》发布，全国房改启动。在这个通知的表述中便有我国将建立和完善以经济适用房为主的住房供应体系的内容。但随着2003年国务院“18号文”的颁布，政策正式提出逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房，经适房的地位逐渐被边缘化，商品房成为房市的唯一主角。
2010年4月26日，住房和城乡建设部发布《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》，多年来第一次对保障性住房的管理做出了严格规定，这也被称为本轮调控一系列政策的重要一环。对于保障房的问题，专家普遍都认为，建立更加完善可行的地方政府的问责机制是今后的政策制定方向。
根在土地供应“问题”
1998年开始，住房消费彻底被“市场化”，但土地和资金作为市场最重要的生产要素却并没有市场化，中国房市的运作机制从最开始就是一个“阴阳人”。政府是土地唯一的供应者，银行则是资金的唯一供应者，房地产商是唯一的终端产品提供商，土地供应市场成为了垄断市场，商品房也或多或少成了垄断产品。
土地出让制度的缺陷也从源头上抬高了房价。2004年3月，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，从2004年8月31日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让。该政策曾有效减少了土地出让中存在的寻租行为，但客观上也造成多年以来土地出让“价高者得”的问题。面粉贵了，面包自然不会便宜。
针对饱受争议的公开竞价模式，有人曾经指出，如果说从1998年到2003年的前6年是房价带动地价的过程，那么从2004年开始的后6年则体现在地价推动房价。相关的统计数据显示，实行土地“招拍挂”以前的15年，我国大城市房价平均年增长率约为5%，低于收入增长和GDP增长。但从2004年开始实行土地“招拍挂”制度以后，截至2010年的6年时间里，大城市房价平均每年上涨10%。
尽管政府作为唯一的土地供应者，但土地供应似乎总是无法兑现。在一线城市，土地实际供应量总是低于计划供应量。中国指数研究院统计显示，2019年上半年广州实际供应量仅为全年计划的6%，深圳为14%，北京为22%。
“根本矛盾并未得到解决。”复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰说，他认为，政府首先应当采取强有力措施降低大众的通胀预期，从根本上遏制这种投资性的购房需求。另外一方面，应当加大商品房供给，在土地出让环节，政府这些年实际上在严控土地出让。很多地方政府当年承诺的土地供应量，并没有实际完成。“政府喜欢在房价最高点出手卖地，希望卖出最好的价格，但最后流拍的情况经常发生。”
对于土地供应的基本面问题，今后急需解决土地出让制度的完善问题。秦虹表示，2004年开始的土地招拍挂制度已经到了修改和完善的时候。在“新国十条”中，就有完善土地“招拍挂”的内容。土地出让应当改变单纯的“价高者得”的局面，抑制居住用地出让价格非理性上涨。
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