央行加息是房地产宏观调控的利剑

央行加息是房地产宏观调控的利剑

10月19日下午中国央行突然宣布调整金融机构的基准利率，央行终于加息了。央行决定来，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。但是，这次加息特点与以往加息有很大不同。一是活期存在利率没有变化，以此来保持市场充足流动性；二是一年期以下及一年期的存贷利率上调的比例基本相同；三是二年以上存款利率上调的幅度较高而三年期以上贷款利率上调幅度较小。这里既考虑到存款居民的利益，也考虑到银行的利益。

可以说，这次央行突然加息，最为首要的目标是管理或抑制通货膨胀及国内资产价格快速上涨。因为近几个月来，国内自然灾害频繁，从而导致食品的价格快速上涨，消费物价水平上涨已经成了一种趋势，而且国内CPI已经多个月超出了一年期存款利率水平，居民存款存在严重负利率。在这情况下，不仅过高的通货膨胀将威胁着整个经济稳定发展，而且长期的负利率也让国内金融市场价格成了一种财富转移机制（即政府通过利率管制让存款人的利益向贷款人转移）。在这种情况下，广大民众不仅要承受物价上涨过快之痛苦，而且其财富也通过这种利率转移机制其相对比例越来越小。如果这种情况持续，增加国内居民内需及调整收入分配关系也无从谈起。因此，不对称的中长期存款利率上调幅度较大就是这种利益关系调整方式。

当然，对这种不对称的利率调整，对资产价格快速上涨的关注应该是一个重要方面。因为，全球过度宽松的货币政策导致流动性泛滥，引起整个国内外市场资产价格快速上升。而国内资产的价格快速上涨又分为股市与房地产市场。比如2009年国内近十万亿的银行贷款放出就是导致国内资产价格快速上升。尤其是房地产价格快速飚升，房地产泡沫吹大都是由于利率过低流动性泛滥结果。

对于国内股市来看，由于有2008年股市大跌影响，2009年股市价格有所恢复，上海综合指数上涨了80%。但由于国内股市在2008年下跌幅度太大，即使2009年股市上涨的幅度不小，但与2007年最高点相距很大。再加上整体经济恢复，国际金融市场形势好转，因此，股市上涨的幅度与基本面相比没有价格上涨太高。

国内房地产市场的情况则与股市不同，2008年国内房地产市场的价格没有出现真正的调整，甚至于一些地方没有出现调整，但是2008年的房地产政策则是以非常时期的背景下出台。由于对当时的经济形势判断过度悲观，加上受世界各国救市政策的影响，从而使中国在房地产市场没有出现任何危机的情况下，出台的救市比美国还美国。房地产的宏观调控突然中断。2008年国务院的131号文件及央行的302号文件出台则弱化个人住房按揭贷款的差别化，让房地产投机炒作与消费的界线模糊。按照这两个文件规定，商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；贷款最低首付比例调整为20%；而且居民第一套住房购买及改善住房购买都可享受此优惠条件。对于非自住房、非普遍住房的贷款条件，金融机构只是适当地予以提高。可以说，这两项房地产信贷政策用一个“改善性住房”的概念把个人住房按揭贷款的信贷政策差别化完全模糊，让房地产投资与消费混为一谈，而且把个人住房信贷的成本绝对降低、信贷杠杆率大幅度提高，加上过低的个人住房信贷准入门槛。这都为2009年房地产价格快速飚升、房地产泡沫吹大创造了绝无仅有的条件。在这种情况 下，2009年房地产是出现了繁荣，无论是住房销售面积还是住房销售金额，无论是住房上涨幅度还是个人从银行获得贷款都创历史最高的水平。但是，2009年中国住房价格突然飚升及泡沫四起则影响民生、增加国家金融风险及经济发展失衡。在这种的背景下，2010年4月国务院又出台了“国十条”（《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》国发[2010]10号），该文件就是要调整信贷及税收政策来让国内房地产市场回归理性。

也就是说，国十条中实行更为严格的差别化住房信贷政策最为根本或最为核心的就是要“去过度优惠信贷政策”或去信贷杠杆化，就是对住房市场投机炒作与消费进行严格区分，就是对不同的住房购买者进行严格的信贷风险定价，就是让国内住房按揭贷款信贷政策回归到常态。比如说，界定为第二套以上住房的首付比例上升到不低于50%，按揭贷款利率为基准利率1.1倍以上，用此来区分住房的投资与消费；严格禁止全国房地产市场第三套以上的住房按揭贷款；严格限制第二套以上住房的异地贷款；让非常时期的非常政策回归到常态如提高第一套住房贷款首付比例不少于30%等。

从当前信贷政策执行情况来看，市场理解为这些政策主要针对的是想要进入购买住房者，而不是全部。比如，现在想购买住房者就得受此政策限制，但对已经购买者没有执行该政策。但是，该政策不仅在于对将要进入购买者要执行，即对将要进入房地产市场的信贷者执行该政策，而是对已经购买住房者也得执行该政策。这就是当前国十条出台后所产生的效果并不理想的重要原因所在（应该再加上房地产税收政策没有落实也是重要方面）。

那么对于存量住房为何没有执行该政策，就在于国内住房按揭贷款合同条款限制的问题。比如按照个人住房按揭贷款合同（固定利率利率合同除外），其贷款利率是浮动的，而且利率是一年一议或一年一次重订。比如说，2008年央行过度优惠的302号文件出台后，不仅对要进入购买者执行了新的信贷政策，而且对已经购买了住房者也在一年一订利率时让这些购买住房者也享受了过度优惠的信贷利率，其购买住房按揭贷利率都由85折下降到7折优惠。2009年无论是住房信贷政策还是央行基准利率都没有变化，因此，2010年住房按揭贷款利率基本上是与2009年的利率一样没有重订。

但是，在2010年后，政府不仅出台了房地产政策国十条，正如上面所说的，国十条的基本的精神就是要通过信贷政策全面遏制房地产投机炒作，就是要让2009年那种非常时期的房地产政策回归到常态政策。对于新进入购买住房者来说，该政策已经在全国全面推行，但是对早已进入购买者来说，该政策却没有开始执行，因此，这次加息也就是为2010年个人住房按揭贷款的重订埋下伏笔。可以说，既有国十条的新房地产政策，也有银行基准利率变化，这就确定了2011年个人住房按揭贷款利率必须重订。

或许有人会说，如果个人住房按揭贷款利率，一些商业银行会对这种利率重订产生顾虑，怕这样做把个人住房贷款贷款客户赶走。即商业银行把按揭贷款利率提高让这些人到其他银行做贷款。其实，商业银行根本不需要有此顾虑，因为一是这是国十条的基本精神及加息后利率重订是必然，因此让住房按揭贷款利率回归常态也必然；二是已经进入购买住房者早就套在其中（特别是购买第二套以上住房的投资者），如果这些投资者想离开原有的贷款银行，他们将面临的成本更高风险更大的潜在风险（比如首付比例更高，从而这些购买住房者要做转按揭几乎不可能，而且假定转按揭可以但其他银行的利率也不会抢生意而降低。因为，这些做损害了银行本身的利润）。在这种情况下，这些住房投资者是不会轻易地退出的原有的银行而另选择新银行的。三是考虑合同的官司问题，商业银行只要仔细研究一下其贷款合同，利率调整尽在其合同中。因此，这次加息只是为各商业银行重订利率提供政策上的理由与条件。

有人说，这次加息对房地产市场影响不大，因为，无论是对房地产开发商来说，还是对住房的投资者来说，0.25个百分点利率上升，对其经营成本影响不会太大。特别是对于暴利的房地产开发商及住房投资者来说，几乎可以忽略不计。其实，这仅是计算这次加息的实质的影响，但是这种政策对市场预期及心理的影响，对其他政策调整影响根本没有考虑进去。可以说，2010年的个人住房按揭贷款利率重订是不可改变的。如果住房按揭贷利率重订，不仅全部7折优惠利率会取消回到9折以上的水平，而且在2009年－2010年购买第二套以上住房投机炒作者，就面对利率要上升到基准利率1.1倍及1.2倍的水平上去（即这些人的住房按揭贷利率会由4.158%上调到6.754%，利率上升2.596%），上涨利率水平是以往的1.6倍以上，住房投机炒作者的利率风险立即显现出来。在这种情况下，如果再加上房地产税的出台（房地产税必然会出台，这是不以任何人意志为转移的），住房投机炒作者所面临的风险是难以计算的。

而且我们应该看到，这次加息对房地产市场的影响不仅表现为在对2011年利率重订上，而且还在于利率调整只要进入上行的通道，利率的上调还会进行，而不会因为加息一次就会停止。所以，加息之后，房地产上市公司的股票全线下跌。就是表明了市场这样一种预期。

可以说，这次加息不仅表明政府对房地产调控的决心，也会通过加息改变整个房地产投机炒作者的市场预期。各国的经验表明，加息是房地产宏观调控的利刃，利率不断上升是刺破房地产泡沫最好的武器。