房地产周期频率加快 加大投资经营难度

房地产周期频率加快 加大投资经营难度

在10月23日在杭州召开的宏观经济运行跟踪与房地产金融模式创新研讨会上，浙江省房地产业协会会长唐世定发表了名为《浙江省市场形势、政策趋向与周期走势分析》的演讲，报告中对于宏观经济跟踪与周期走势对房地产市场所带来的影响也做了详细的分析，主要概括为以下几点：

　　1、国际经济进入“后危机”的震荡复苏阶段，基于对国际宏观经济各项指标的跟踪分析，课题组认为主要经济体经济复苏已经确立，美国的经济体包括欧盟的经济体，中国经济的复苏已经确立。虽然面临回落的压力，但“二次探底”可能性不大。世界经济在经历了2008年的金融海啸和2009年各国政府集体救市以后，已经进入了后金融危机时期，未来一段时间可能维持震荡复苏状态。而中国经济在这场危机中受到的伤害较小，恢复较快，金融危机的不利影响基本消除。

　　国际经济的运行上述特征，有利于中国政府及时退出经济刺激政策，更加注重保增长、调结构、管理通胀预期等方面的发展目标，具体到房地产政策，世界经济环境的稳定，有利于政府持续加大房地产市场调控力度，抑制房地产市场过热及其带来的负面影响。

　　2、宏观经济已经进入了“稳定运行期间”。

　　2010年前三季度，逐步退出的经济刺激政策和加快房地产调控已经取得明显成效，中国的投资增速继续回落，消费保持平稳较快增长，出口超预期的高速增长，GDP季度增速、工业增加值增速、PMI指数、CPI和PPI指数、宏观经济景气指数跟指标都在高位出现理性回调。

　　课题组预计，2010年四季度中国宏观经济将运行在“稳定区间”。宏观经济有望在明确实现软着陆，基本消除经济过热和通货膨胀的压力。

　　房地产市场在经历了2009年的火爆之后，2010年受史上最严厉的政策组合拳的持续作用，房地产投资和商品房销售量都有所回调，调控的效果初步显现，有利于实现宏观经济的平稳较快发展这样一个整体的目标。

　　3、抑制性房地产调控政策将会持续。

　　近10年来，我国房地产政策存在明显的周期性的特点，经济扩张政策和经济紧缩政策交替变动，房地产调控政策具有明显的反周期特性，所以我们年初大家感到开发商都根据调控政策的反周期特性来预测今年调控政策的力度，事实证明是对的，构成具有中国特色的政策周期。

　　2010年，随着救市任务的完成，更严厉的抑制政策重新降临房地产市场。由于国际经济已经复苏，宏观经济运行在稳定区间，加之房地产过快上涨带来一系列负面影响，抑制性房地产调控政策将会持续一段时间，并视市场形势动态调整。我们接触建设部的司长他们是幕后，其实他们两个里面既有放宽的，又有抑制的。

　　4、未来三个季度就是第四季度和明年上半年课题为认为房地产周期处于搜索阶段。

　　在中国城市化快速推进、大规模推进的历史背景下，城市商品房供求关系紧张的局面在相当长时间都难以根本改变，因此尽管存在周期性波动，政府抑制房地产过快上涨的任务还是相当的艰巨。在上述多层次跟踪分析的基础上，课题组对2010年四季度和2011年上半年的国际经济、宏观经济、房地产调控政策和房地产运行和房地产周期走势特别进行了综合分析。课题组总体认为，四季度房地产景气度将进一步下行，明年上半年基本完成自2009年二季度开始的短周期循环，市场成交量在四季度和明年上半年将维持低位，房价涨幅进一步回落。考虑到今年上半年房价处于高位，明年上半年可能出现房价水平同比下降的情况。

　　浙江大学房地产研究中心的课题组也根据以上分析提出建议，第一是房地产周期是客观存在的。也没有永远的涨，永远的跌；

　　第二是在国民经济、宏观经济、房地产调控政策、房地产市场运行等多方力量的作用下，房地产周期表现出频率加快、幅度加大、不确定性提高，这对我们房地产投资和经营带来很大的困难。

　　第三是希望他们的研究有助于大家提高分析和把握房地产周期走势的能力，并结合自身实际，做到稳健经营、持续发展。这方面我们的寿总这几年是成倍的增长，我们浙江从来不敢提做大，只提做强做优，绿城提出了做大做强做优这样的目标，这一点我们绿城的品质、品牌能够看到。还有一方面绿城对资金市场的研究，对金融的研究也是很深的，包括他们在境外上市，信托产品等等。

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