调控再现淘房好时机 房价越美丽，越吸引 调控再现淘房好时机 房价越美丽，越吸引
田忠永：上海向荣房地产投资顾问有限公司董事长、上海荣鑫房地产咨询有限公司董事长、上海房地产经纪行业协会理事、上海市湖北商会副会长。1999年毕业于上海华东师范大学房地产系，是国内最早一批专业、系统学习房地产理论知识的专业人士。自1998年到房地产公司实习至今10余年，在上海及全国其他城市，成功代理销售办公、商业、住宅等多个楼盘。
调控成为2010年当之无愧的关键词。在这样的大环境下，刚需、改善、投资三类购房者怎样淘到心仪房子，是上海向荣房地产投资顾问有限公司董事长田忠永想要与大家分享的话题。
正解调控：遏房价，保健康
近年来，特别是今年国家及地方政府的房地产调控细则，“遏制房价过快增长，保持房地产市场长期稳定健康发展”是各项调控细则的宗旨，在这个指挥棒下的细则，是稳定房价，不过快增长，片面误解“调控就是降房价”的业内人士，误读了调控的目的，误导了市场预期，前几年被证明是错误的，以后还将被证明是错误的。
田总说，调控遏制房价过快上涨的目的是正确的，也是必要的。如果不调控，房价飞涨，房地产行业外的企业“不务正业”，也把大笔资金投入到房地产开发中，影响了主业，从而影响经济发展；而小企业主将盈利投机楼市，造成房价畸高，脱离了居住功能，陷入“发财不发展”的表面繁荣。
田总分析，调控这只“有形的手”，一面抑需求，一面增供给，欲以供大于求来遏制房价过快增长，可市场这只“无形的手”一面抑需求，一面降供给，从而达到供需平衡，保持房价基本稳定。一方面，调控使买房人观望、等房价下降，成交量下跌。另一方面，由于需求观望，开发商供给也陷入等待，延迟开盘、消极促销的情况比比皆是，并且因为银行收紧银根、开发商资金跟不上、建设速度放缓、甚至不再拿地造成短期供给减少。这样带来需求下降，供应量也在下降，供需短期达成和解。而在供需相对平衡的市场里，房价不会单边下降。反而随着财务成本增加、新的需求增长等原因伺机而涨。
近年，中国房产市场需求持续旺盛。大学毕业了，到大城市工作，在父母支持下买房；到了适婚年龄，就要买房结婚；孩子长大了，又要改善换大房或购置第二套房。一味等待降价，很可能贻误最佳的购房时机。
房价涨跌不能看均价。田总提醒广大购房者，每套房子都是不一样的，同一个小区不同时期的成交均价，都不能全面反映房价的涨跌(除非同一套房)。今天成交高区房源，明天成交低区房源，或昨天成交二房，今天成交三房，景观、朝向不同，房价都不同，所以均价不能反映房价的涨跌，某种程度上却能反映房子综合质量的好坏。
房价支撑：越美丽，越吸引
田总指出：“城市的吸引力，决定了一线城市的房价最坚挺。 ”
一线城市的优势资源聚集效应，构成了城市的吸引力，同时对房价形成强有力的支撑。以上海为例，她吸引小孩就学，吸引年轻人就业创业，吸引老年人就医，作为中国城市综合竞争力排名靠前的城市。她拥有高度文明，拥有更多的就业机会，尤其拥有省城、县城难觅的高端职位，每年都要吸引大量的国内外各类人才就业。就业又直接拉动住房消费。
一线城市吸引力不断增强，导致住房需求大量存在，而供应相对有限，特别是中心城区几乎无法提供更多供给，唯有价格杠杆市场调节。这就形成全国不同城市、同一城市不同地段的不同房价。
刚需改善：淘二手，跑异地
市区二手房比郊区一手房更适合刚需购买。田总认为，刚需族泛指动迁族、结婚族和“新移民”。一手房停车位充足、环境优美、房型较好、规划好，总之里外都美，很吸引人。但面积约90平方米的郊区一手房，总价约160万元，如500米内有地铁，可能还要更高。距离上班地点远，日复一日的长途奔波经常使人身心俱疲。且郊区供应量大，购房的风险也就相应增大了。开发商往往将楼盘包装得十分精美，但配套不完善，虽有商铺却招商不力，入住后才发现不像广告说得那么好，真是“三分广告七分包装”。
市区二手房，停车位少、小区路窄、绿化少、物管差，但交通方便、配套完善、面积小、功能全、总价低，更适合没车、频繁加班的年轻人。要知道上海内环内只有100平方公里，外环内城区只有600平方公里，绝对是寸土寸金。外环内房子的保值功能更强。所以市区二手房是个宝。建议首次置业看市区小面积、总价80万元以内的二手房，满足居住功能，上下班方便，把省下的钱用来提高生活质量，更多精力投入工作，薪水提高后再去享受大厅大卧。
网上房地产显示，上海目前在售一手房约4万套，网上挂牌二手房逾14万套，这还不包括大量门店挂牌没上网的，田总建议政府采取切实可行的措施鼓励引导购买二手房，相信对于稳定上海房价将起到积极作用。如免收二手房买方中介费、降低其契税，增加银行贷款对二手房的支持力度等。上海房产市场供需两旺，二手房流通渠道畅旺功不可没。
改善族多集中在35岁有车以后，孩子要上学，可以考虑停车位充足的郊区一手房。长三角地区，临近高铁和高速公路的房子也是不错的选择。今年8月，向荣代理的海门项目——海湾1号别墅，一期84套房源中，50多套被上海人买走。总价约130万元二层宽敞双拼别墅，送约300平方米私家花园，环境好、物价低、海鲜美，很适合度假、养老。
50岁后退休改善族，如果健康状况很好，对医疗条件要求不高，可以考虑买在无锡这样的上海后花园城市。无锡经济发达，房价较低，生活习惯与上海接近。今年，向荣在无锡代理了一个20万平方米的住宅项目龙泽半岛逸湾。从无锡惠山站乘坐高铁，46分钟即可抵达上海虹桥枢纽，比从上海远郊进入上海的速度还要快。 “火车一响，黄金万两”，“道路畅，楼市旺”，便利的交通促使一些无锡人投资上海房产，也催生了一些上海改善需求在无锡购房。通过对无锡及周边楼市的研究，田总发现，目前昆山、苏州的房价已超万元，而半岛逸湾公寓房均价5000元/平方米，联体别墅7000元/平方米，在长三角城市中价格偏低。一套200平方米的别墅，总价约150万元。在这里享受20年大房子，享受优美的自然环境，廉价美食，周末或月底儿孙前来探望，共享天伦。70岁时再搬回上海市区居住，享受优质的医疗条件。那时，儿女也到50岁的退休年龄，可以与老人置换居所。实在是一种非常理想的生活设计。
投资理财：选商办，到郊区
投机客是本轮调控打击的主要对象，指的是那些职业炒房者；而投资客可能是企业高管、上班族，收入较高，小有积蓄，拿得出首付，扛得动月供，这些人的购房行为就是理财。
田总认为，其实投资客对城市发展建设做出了贡献。试想，如果你不买房，我不买房，都不买房，谁有动力来建房？没人建房，相应的配套，交通、商业、公共设施等都跟不上，城市化也就无从谈起。一些投资客2000年在宝山买房，当时宝山并没有现在这么好的交通条件，但他们把钱投在郊区，支持了当地的建设，现在看来，也享受到了丰厚的回报。
在目前的楼市调控形势下，有产者无法购买多套房产，酝酿中即将出台的房产税将使房屋的持有成本陡然增加，上班族如何理财？享受舍不得，炒股有风险，在屈指可数的几个投资品种中挑来捡去，最终还是要买房。
办公楼和商铺或许是此时投资族购房的首选。田总将原因归纳为以下几点：一、郊区办公楼稀缺。以宝山西城区为例，已建成住宅万科四季花城、天馨花园、保集欧郡、海德花园、旭辉依云湾、盛高香逸湾等，达数百万平方米，而区域内真正意义上的办公不足其10%。顾村、杨行板块更是几乎没有在售办公房源。二、由于可供土地已很少，未来办公新增供应也不会多。譬如，世华国际项目仅28套房源供应，项目引进衡山酒店集团、沃尔玛超市，这里的办公和主题商业很适合投资，可多套购买，可多套贷款，无房产税之忧，三、出租简单，回报高。100万元一套的小商铺，无需装修，无需家电配置，月租金可达3000元，投资有主营店的商铺，就是借主题店的人气，保证商铺的边际收益。选择实力商家经营的主题商铺，投资风险会相对降低。四、在未来车辆日渐增多，道路愈加拥挤的情况下，就近办公、就近上班将是更多人的选择，办公房的价值也将日益显现。
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