5平方公里供地计划左右广州房价涨跌

5平方公里供地计划左右广州房价涨跌

邓浩志接受《时代周报》采访

    11月1日，广州国土局连推七宗地块，这是自“10·15”调控细则出台以来的首次大规模推地。然而时剩两月，广州全年供地计划尚未过半。在接下来的两个月，广州将迎来一场声势浩大的土地盛宴。

四季度吐盘

    11月1日下午，广州国土局拍卖大厅里，万科、中海、城建地产、路劲地产以及深业南方等各路开发商济济一堂，上演着广州自“10·15”楼市调控细则出台以来的首次大规模土地出让，涉及金沙洲、白云新城、琶洲、越秀区与中新知识城区域，总出让面积达39.76万平方米。

    其中，白云区金沙洲B3702A-06地块可谓一波三折：2007年，深圳鸿荣源斥资21亿元竞得该地块，晋升金沙洲地王；今年4月，因鸿荣源未缴清地价遭遇退地之殇；6月，金沙洲地块“半价”挂牌，广州国土房管局却在拍卖前夕忽然喊停，并强调保留向鸿荣源追收前地王重新出让差价的权利；9月27日，金沙洲地块再次挂牌。

在各个时点上踩拍，金沙洲地块的暂缓出让令人遐想联翩。事实上，从5月20日金沙洲地块挂牌出让一个月期间，没有一个开发商报名竞买该地块，4月新政的威慑可想而知。

    直至11月1日，金沙洲昔日地王复出。在城建、保利和深业南方等开发商的激烈角逐下，深业南方斥资22.1亿元将金沙洲地块纳入囊中，楼面地价8350元/平方米，而紧邻的保利西海岸均价已高达13000元/平方米。

值得注意的是，中心地块与郊区地块早已呈现出冰火两重天的格局。

    7月8日，番禺桥南街宅地以略高于底价成交，亚运城附近的石楼镇大岭村地块遭遇流拍，这是4月新政后广州首次住宅地流拍。8月20日，中新知识城首次卖地，楼面地价471元/平方米。10月25日，广州继“10·15”调控细则出台后首次卖地，南沙两地块均以底价拍出，折合楼面地价分别为1557元/平方米和1522元/平方米。26日，琶洲一商业金融地块因无人报名最终流拍，是为“10·15”调控细则出台后的首宗流拍个案。

    根据广州经纬行研究中心提供给时代周报记者的数据，截至10月18日，广州十区完成住宅(含混合性质)土地交易105.06万平方米，占全年5平方公里(500万平方米)计划的21%。该研究中心主任曾英杰表示，根据《市辖十区2010年国有土地使用权出让计划宗地表》，不少地块都在中心六区，而且地段都还不错，“相信未来两个月的土地市场还会有一番恶战”。

动态调整供应

    然而，计划永远赶不上变化，广州能否按照计划出让土地尚且还是个未知数。3月9日，国土资源部专题调研组调研广州土地市场时，广州国土资源局曾表示今年住宅用地供应将达到7.64平方公里。时隔一月，广州市国土资源管理联席会议，明确今年将供应5平方公里住宅用地。时至7月，广州市国土资源局负责人接受采访时表示，5平方公里是弹性供地区间的上限，今年住宅用地供应量的下限是2平方公里。

    地产经济研究专家邓浩志对时代周报记者表示，如果指标一改再改，甚至缩减到年初的三分之一，可以说住宅市场供应并没有实际改善，甚至可能比2009年的情况更差。

    他表示，年初之所以会有7.64平方公里的住宅供地计划，是因为2009年广州房价的快速上涨。实际上，自2007年起，广州就明确提出连续三年每年住宅供地达5平方公里，但是在2008年却萎缩至1.8平方公里，2009年楼价地价上涨，广州土地供应量相应提高，但是今年前后遭遇调控，尤其是4月到9月之前，在市场不明朗的情况下，整个市场延迟推地。可以看出，整个推地是根据市场预期进行的，主要是受土地财政影响，而不是以调整房价为目标。

    在住宅供地5平方公里的上限和2平方公里的下限间，同样埋下了供地紧张所导致的房价上涨的隐患。

“如果无法按计划完成5平方公里的推地任务，市场上的局部区域会出现房价继续上涨的现象，例如广州市中心六区。广州市国土部门为完成推地计划，采取降低地块拍卖条件或者取消一些地块限制是肯定的。毫无疑问，将对房价上涨起到推波助澜的效果，高地价必然导致高房价。”。

邓浩志表示：目前房价居高不下的核心原因就在于供不应求。如果在限购令期间切实地增加供应，未来房价涨幅可能将得到缓解，否则一旦政策取消，也就是说此前暂时性的抑制或延迟需求进入市场解禁，房价或将会大肆上涨。

    不过，曾英杰同时指出，即使今年年度任务完成不甚理想，广州仍有许多闲置土地，只需加大闲置土地的执行力度就可以增加大量土地供应。另一方面，广州二手市场的交易量已经超过一手，通过盘活存量住宅市场可以增加整个市场的供应量。

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