加息等吹响房地产并购号角

   刚刚加息，央行又宣布，自11月16日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点。这是央行今年第五次上调存款准备金率，中国货币政策开始由宽松转向适中。清科研究中心昨日发布观察报告分析认为，加息等政策虽然并不是特别针对楼市，但对于房地产行业无疑是“雪上加霜”，吹响了行业全面并购整合的号角。

   房地产企业资金链收紧

   今年4月中旬以来，国家连续出台了严厉的房地产新政，而本轮加息的出炉则是对市场心理预期最后一道防线的冲击。

   从买房角度来说，加息等政策将增加购房人的贷款成本，对外资流入楼市的热钱，可起到阻拦作用。对房地产企业而言，加息等政策抬高了房企信贷门槛，现金流不稳、重度依靠银行信贷开发的房产商将面临淘汰。

   据清科观察，如果连续加息和提高存款准备金率，会令很多开发商的资金链极度紧张。实力薄弱的房地产公司将将成为一些资本实力雄厚房地产企业的并购对象。

   私募股权房地产基金崛起

   在调控的压力下，房地产企业资金链一紧再紧，私募股权房地产基金灵活多样的投融资方式再次得以体现。此类基金不仅涉足住宅、商业地产开发项目，对在建项目进行资金输血，也可以作为综合的股权投资基金，参与未上市企业股权投资及企业收购和兼并投资等。

   根据清科研究中心数据显示，2010年第三季度，房地产基金募资和投资呈现明显回升态势，大型外资机构亦有涉足房地产并购基金。从基金募集方面来看，三季度可投资于房地产领域的基金占比环比提升，共有5只基金，4个披露金额的基金募集总额为4．58亿美元。投资方面，三季度共有3起投资于房地产行业的案例发生，其中披露金额的两起案例涉及投资总额为2918万美元。房地产基金正在改变行业的资金来源结构，并促进房地产业的兼并收购。

   行业并购案例数新高迭创

   根据清科研究中心数据显示，一直以来，房地产行业都是并购活动最为活跃的行业之一，过去五年间共发生80余起并购事件，并购总额高达70．30亿美元。2010年前三季度，房地产行业共完成50起并购案例，是2009年全年的并购案例数的2．5倍，并购金额为18．45亿美元。

   在2009年和2010年两年间，房地产行业并购的案例中，由ＶＣ／ＰＥ支持的企业并购也日渐活跃，多发生在ＶＣ／ＰＥ支持的房地产行业巨头对小型房地产开发公司、在建项目或物业管理公司的收购。

   行业新格局正悄然酝酿

   根据清科研究中心的数据，第三季度发生的并购案例中没有构成重大资产重组或借壳上市的案例。这是由于证监会为贯彻2010年4月国家对房地产行业的调控政策精神，已暂缓受理房地产开发企业融资重组申请，并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部意见，导致大量重组申请被搁置。

    清科研究中心分析师徐卫卿认为，即将出台的新规可能会对房地产企业的并购、重大资产重组及借壳上市等从严规定，对拟进行并购重组的房地产开发企业的规范性及持续经营能力进行审核。目前，房地产行业内的兼并重组交易势头正劲，展望未来，当重大并购重组交易能够得以释放，大企业与大企业之间的兼并重组，即强强联手的交易有望成为可能，地产巨头间的并购呼之欲出，或将形成新的航母级企业并形成国内房地产行业的新格局。