土地供应问题无解，保障房商品房争地堪忧

陈宝存：土地供应问题无解，保障房商品房争地堪忧

    加大土地供应量以平抑房价成为共识。特别是保障房建设加速，难点也在于土地出让环节。而现实情况是土地出让计划的完成各地严重不均衡，尤其是一线城市，连续多年的土地出让计划无法完成，这是自05年之后地价快速增长的主要原因。
    04年的土地招拍挂政策，理论上是很公正的。但是为了程序公正，我们付出了极大的代价。这其中的原因很复杂。但是，客观上造成了土地供应速度严重下降。而且房企个数急剧增加，特别是07年之后央企国企大量进入地产领域，完全没有土地储备的上述企业，抢夺土地成为土地市场的必然。

    房企为了生存，获得土地是第一要务。所以我们说土地是面粉，面粉的严重缺乏，使得面粉价格高于现阶段面包的价格。当然，面粉价格最终影响到了新上市面包的价格。这是地价房价双双被推高的根本原因。
    说到底是土地供应出现极大的问题。那么，05年之后尝试非净地出让，也就是未拆迁项目的出让。最近公示的2800余块闲置地，大部分是05年立项的闲置地，这些土地主要原因还是拆迁难题。
    早在2008年年初，国土资源部、财政部、中国人民银行就联合制定《土地储备管理办法》，其中规定，土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后，纳入储备的土地进行必要的前期开发，必须达到“净地”要求。
    但是做到这一点谈何容易？在最早的征地拆迁过程中，由于土地国有概念，土地征用与拆迁难度较小，价格也比较低廉。尤其是没有公开的数据，土地价格与拆迁安置补偿标准没有信息的支持，老百姓对于拆迁安置补偿的心理预期也是很低的。而集体土地的征用，决定权在土地部门而不在土地使用者——农民。
    农民惜地与城市拆迁补偿越来越高的局面已然形成，我们在关注强制拆迁恶性事件的同时，还要关注的是“种房子”和“拆迁拆迁一步登天”的事实。实际目前的拆迁安置土地征用的不合理补偿标准，使得失地的一方收益大大不同。规划中的道路高速高铁工业项目等等用途的土地，征用土地与拆迁安置价格低廉。只有商业性拆迁安置征地才能产生价值。这种方式是十分不公平的。所以我一直称公益事业拆迁征地也要按市场方式运作。

    随着新的土地管理法与新的拆迁安置补偿条例的出台，失地一方的权利会得到更好的保障。但是同时征地拆迁将更加艰难。如果把拆迁安置与征地的行为完全交给企业完成，土地收储成本将是很难抑制的。
    但是我们不能为了土地供应虚假完成供应而采用“非净地出让”的方式。为什么不说“毛地出让”而用“非净地出让”这个名词？实质是拆迁改造前的所谓“三通一平”是最低水平的水电路通。为了新的项目配套，以往的旧“三通一平”必须拆除，以完成新的“七通一平”。这个过程的拉长，使得土地供应短时期虚胖，这对市场的影响是极为负面的。

    实际我们在关注土地供应的时候，没有分辨土地出让的形势。今年上市供应的土地今年能完成报建开工的过程吗？这才是关键的问题。如果未执行拆迁的土地混在其中，我们的市场供应也就不可能是准确的数据。而05、06、08年的土地欠债，我们又如何弥补？

    中指院数据：在全国10个重点城市中，上海、重庆、天津、成都、广州五个城市，2010年前三季的住宅土地供应量同比上升，其中以上海和重庆上涨幅度最大，为142%、63%；而另外5个城市北京、南京、武汉、杭州、深圳，住宅土地供应却在同比下降，其中杭州、深圳下降最多，超过20%，北京也下降了9%。然而，北京、南京、杭州、武汉这4个城市，同期却收获了大量的土地出让金，总额进入前十，并且同比大幅增长。那么土地出让环节的价格还是在直线上扬。
    然而决定商品房上市量与保障房上市量的住宅用地供应情况，在今年4月开始急转直下。1—3月土地供应量同比增幅分别为267%、126%、260%，从4月起增幅下落至60%以下，7月至9月，降至11%以内。

    2010年的住宅土地上市量，还是欠账的局面。那么一线城市的土地供应竟然在05年之后六年中有四年是欠债的局面。如何抑制商品房用地出让价格，也越来越成为难题。在新政的严控局面下，土地出让仍旧是高价的局面，原因是房企必须生存，只能抢夺土地。

    《北京商报》报道：一改国土部此前频频表态称招拍挂制度问题多多、将尝试新型土地出让方式，该部土地利用管理司地价处处长刘彦日前表示，招拍挂是截至目前最好的土地出让制度。业内专家分析认为，国土部改变口风，与此前“综合评标”、“限地价、竞保障房面积”等改革措施在试点城市遇阻不无关系。
    如此摇摆不定，解决土地出让现有问题是不可能有空间的。土地问题无解是我一直坚持的。而现有的土地供应一个出口两样需求，保障房挤压商品房是情理之中的事，然而，双双作用以推高地价，是很难避免的。

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