“一法一税”构建中国住房体系

彭澎

最近，来自全国人大财经委员会的消息表明，住房和城乡建设部已形成基本住房保障法征求意见稿，目前正征求各方意见以进行修改、完善，并列入国务院2010年立法计划。

据称，该稿规定了城镇基本住房保障标准、范围、方式，保障性住房的规划、建设与管理，住房租赁补贴，土地、财政、税收与金融支持，基本住房保障的组织落实，农村住房保障制度。193名人大代表在六个议案中提出，“目前市场化商品房制度无法满足中低收入家庭的住房需求。建议加快住房保障法立法进程，建立完善的住房保障体系和法律制度。”并指出中国现行有关住房保障制度的规定大都属于政策性规定，存在随意性和不稳定性。

显然，在中央严厉调控遏制过快上涨的房价的同时，房价依然在上涨，说明持续上涨的房价与政府在保障性住房建设方面缺位有关，必须通过立法来固化有关政策。根据有关信息判断，我认为，中国现阶段保障性住房应占到整体住房的1/3。在当前地方政府对土地财政的高度依赖形势下，这几乎是一个“无法完成的任务”。于是，只能通过人大代表来反映民意，迫使这个任务以立法形式来保证完成！

在操作性上，首先把此项工作作为地方政府的政绩予以考核；其次在土地供应规模上明确规定1/3的土地用于保障性住房建设；再次构建保障性住房机制，既让开发商参与予以各种优惠，也可成立国有保障房建设公司专司其责；最后对中长期保障性住房建设要有规划，即使当房价下调也要坚持推进，并逐渐以“租”为主，减少可以产权转移的保障性住房比重。

当以法律保障了中低收入住房需求这一头后，另外一头的商品房主要以税收来约束其投资投机功能。首先通过房产税（或物业税）对第三套房开始征收重税，并对人均面积超过当地平均住房面积20%以上的住房加征奢侈豪宅税；其次对第二套以上的住房再征收空置税，即使征收多套房重税后只要不住或不出租，闲置的房产皆征收空置税；再次对开发商捂盘征收空置税，即半年内没有卖出去的房屋征收空置税，防止囤积居奇；最后对开发商两年以上没有开发的部分土地征收闲置税，整块土地则必须收回。

在上述“一法一税”法律政策的规范下，政府不再直接干预房价，并取消限购令。但前提是“一法一税”长期稳定地实行，让开发商与民众对房地产的长期发展有一个清楚的预期。否则，楼市调控不会真正有效。房地产oa