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万科突破的背后 万科将进军商业地产，还将参与旧城改造、旅游地产、多功能物业开发，覆盖全产品线。这还是做了近20年减法的万科吗？这还是以专业住宅开发自诩的行业领头羊万科吗？
毫无疑问，万科不会一时头脑发热作出这种重大战略改变。从外部环境看，正如郁亮所说，经历过2007年的疯狂上涨，房价不会一直涨下去。在政策控制下，楼市将朝着健康方向发展，“只不过投资属性的放大将增加市场的不确定性”。实际上，房价在2007年就已经到达一个较高价位，再涨下去的空间不大。为此，万科当年还首掀一轮降价潮。但万万没有预料到的是，2009年保增长的宽松货币政策及积极的财政政策，引起2009年房地产投资属性猛增，从而促使新的一轮房价反弹，但是这种主要由投资属性引起的上涨存在较大的不确定性。不确定性意味着风险的增加，万科不可能将未来住宅的高回报率寄托在这种投资属性引起的不确定性上。与此同时，在房价上涨空间有限的前提下，地价却在疯狂上涨。万科尽管在年初就表态“不拿地王”，但在这股“地王”风中，还是会被卷入其中，拿地成本也将随之上升。
一边是房价上涨空间有限，另一边是土地成本上升，势必导致住宅的回报率下降。从万科年报来看，2007年净资产收益率为16.55%，2008年为12.65%，今年前三季度为8.46%，呈下降趋势。在这种趋势下，寻找更好的投资机会或者更稳定的利润来源，成为万科需要考虑的重要问题。商业地产稳定的回报率也就进入万科股东的“法眼”了。正所谓，天下熙熙，皆为利来，天下攘攘，皆为利往。
房地产OA |
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