销量下滑 合肥楼市促销战升级

在一线城市成交陷入低迷的同时，央行加息、外地人限贷以及其他房地产相关政策的出台，也直接影响了合肥楼市的成交量。进入11月后，合肥市区仍有十余个楼盘项目以开盘、认筹和加推等形式集中入市，带动了一波供应高潮，开发商对楼盘项目的促销也花样百出。

驱车行驶在合肥市区二环外的政务区主干道上，道路两边是一片片在建的楼盘项目，大幅宣传广告随处可见。该区域在11月首个周末有多个楼盘开盘，其中某大型房企的楼盘项目在开盘前就引来购房者通宵排队。

“项目除了7000元的均价以及临近学校的地理优势外，优惠活动也很吸引人。”该楼盘销售人员表示，“楼市旺季和淡季表现不一，营销策略也略有不同。除了加大宣传和买房送阳台这样的实惠外，各个公司还有其他策略。”

该楼盘在开盘前期推出提前预约享受优惠16000-36000元的促销计划，开盘当日还推出了十余套特价房，每平方米的售价低于正常价格千元以上。“很多人在开盘前几天就来排队，场面很火爆。”一位正在看房的中年妇女表示，自己是合肥本地人，已经拥有一套住房，目前买房主要是觉得政策相对宽松，怕未来有更严厉的政策出台。

据了解，花样百出的促销手段已经成为合肥楼市最常见的营销术。10月份合肥楼市举行各类促销活动百余场，沙龙、抽奖、电影……各种促销形式多样。有的楼盘还提出“孵金计划”，选购制定房源的客户可以获得“24K金条馈赠券”，享受20000元的优惠。

“目前合肥房价基本稳定，楼市均价与去年年底差不多持平，但是成交量较调控政策前下降得比较明显。”合肥一家房地产上市公司负责人在接受中国证券报记者专访时表示，受贷款政策影响，合肥楼市中的投资性需求和改善性需求量下降较大。刚性需求特别是农村到城市首次置业和高端住宅需求受到的影响相对较小。

最新统计则显示，10月份，合肥市商品住宅累计销售8934套，环比增长21.6%，市区商品住宅平均销售价格为6150元/平方米，环比增长1.5%。

“自5月份以来，合肥房价同比有所回落。目前开发商都在进行各种优惠促销活动，而房价向下波动的空间并不大。”上述负责人指出，合肥市中等收入人群的月收入约为4000元左右，目前不到7000元的楼市均价仍在购房人的承受范围内。“受政策影响，合肥8月份销售量同比下降了40%，不到今年4月份销量的60%。之后的金九银十也没有太大起色。从合肥置业人群来看，来自本地的需求大概占销量的50%，合肥地区以外的大概在50%。因此外地人限贷对销量影响较大。”该人士表示。

作为皖江地区产业带重镇，合肥近几年经济发展迅速，成为受中西部地区开发以及沿海产业集群梯度转移影响最具代表性的城市之一。相对较低的房价增幅、较为宽松的政策环境、未来城市的发展空间……种种因素吸引众多开发商进入合肥市场。不过，在限贷令等房地产政策的影响下，合肥楼市成交量也同其他一二线城市一样，同比不断下滑。开发商为刺激销售使出浑身解数进行各种促销，区域竞争压力开始显现。

外地开发商涌入

由于一线城市政策调控严厉，房价居高不下，部分一线品牌的大型开发商或上市房企已经将目光投向了二三线城市。众多开发商的涌入不仅带动了合肥楼市供应，也使区域竞争压力开始凸现。

近期，万科在合肥的两大项目——金色名郡和金域华府相继开盘销售。“项目是10月底开的盘，均价在11000元左右。由于销售情况良好，开发商从11月9日开始，在原来总价的基础上涨价1-2万元。”金域华府销售人员表示，来买房的大概有一半是全款支付，其余都是通过贷款。

在号称合肥单价最贵的楼盘——万达广场销售现场，中国证券报记者了解到，目前开盘的一栋47层的高层豪宅仅剩40层以上在售。销售人员介绍，目前在售房源面积均在200平方米以上，均价约为30000元/平方米。“前来置业的基本上是全款支付，受贷款政策影响不大。”该人士如是说。

此外，绿地、恒大、华润等大型开发商均在合肥拥有楼盘项目。合肥城建等本土开发商也基本将重心放在发展本地市场上。

“大量房企不断进入合肥市场，在竞争趋于激烈的情况下，房屋品质已经成了开发商的竞争点之一。在合肥楼市快速发展的几年间，开发商在房屋品质和环境上的投入已经有了很大提高，材料成本、人工成本以及提升品质后带来的建安成本上升都给开发商带来压力。土地成本是各项成本中涨幅最大的项目，在成本压力下，开发商降价空间十分有限。”一位当地开发商直言。

　未来发展仍有空间

尽管面临销量下滑的压力，不过相对于一线城市和部分二线城市已经快速上涨的房价，合肥相对较缓的房价涨幅成为吸引开发商进入的因素之一。此外，中西部开发以及沿海产业集群梯度转移等政策扶植，都给合肥市场未来发展提供了想像空间。

统计显示，2009年末，合肥市常住人口510万，其中市区人口约200万。根据《合肥市城市总体规划（2006-2020）》，到2020年，合肥市总人口将达到710万，其中城镇人口525万，城镇化率74%。显然，城市扩张将带来新的住房需求。

根据戴德梁行对长三角周边城市商品住宅价格与2009年末居民可支配收入的对比，上海目前的房价收入比达到24.5倍，杭州、苏州、南京、宁波等城市均在13倍以上，而合肥仅为10.2倍，略高于常州的9.3倍。

“目前在合肥拥有一套独立住宅的购房人就可以申请合肥市户口，享受廉租房补贴等优惠政策。相对宽松的政策环境对于周边的外来置业者有较大吸引力。”某合肥业内人士表示。

分析人士指出，由于我国仍处在城市化的进程中，因此在未来相当长的时间内，房地产业都有较大的生存空间。与全国房价指数以及主要一二线城市房价指数增速相比，合肥房价走势相对较缓。不过，未来楼市仍存在很多不确定因素，其中决策层对于房地产市场性和保障性的划分已经成为影响政策走向的根本

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