“9·29新政”实施以来，全国房地产市场有所降温，而部分高房价城市在限购令的严厉抑制作用下，成交量出现大幅萎缩。然而，10月份全国70个大中城市的房价环比上月依然上涨0.2%。研判未来房价走势，不妨重点关注市场供需变化。
　　首先，全国新建商品住宅的后续供应量会渐渐放大。可从三个层面进行剖析。一是土地供应放量。按照国土资源部年初制定的计划，今年全国居住用地供应指标为18亿公顷，是去年实际供应量的两倍多，即便是难以完成指标，也应比去年供地量有所增加。1~10月份，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.28亿平方米，同比增长36.2%，反映出今年开发商拿地热情高于去年。而今年购置的土地，大多明年或后年就能达到预售标准。
　　二是商品房新开工面积持续增加。从去年11月开始，受楼市繁荣的影响，全国商品房开工面积迅速跃升至高位，并持续至今。1~10月份，全国房地产开发企业房屋新开工面积13.18亿平方米，同比增长61.9%。新开工量大了，自然会形成较大的房屋供应，其滞后时间小于拿地对房屋供应的影响，预期未来半年或一年供大于求的程度将有所加重，开发商销售压力增大，降价的可能性进一步增大。
　　三是商品房竣工面积正在缓慢上升。竣工面积的变化会影响到现房供应规模，由于当前我国商品房供应以预售为主，竣工面积并不对供应形成明显影响。1~10月份，全国房地产开发企业房屋竣工面积4.20亿平方米，同比增长11.4%，增幅较1~9月份提高1个百分点。商品房竣工面积和增幅仍然小于销售面积，显著制约了现房供应量，所以当前待售商品房规模并不大。不过，随着近半年多新开工量的持续增加，预计明年竣工量将显著增加。
　　其次，全国商品住宅的需求量趋于萎缩。众所周知，新一轮房地产调控史无前例的严厉，采用了许多行政干预手段，难以避免地误伤了部分合理的自住需求。比如，贷款首付比例最低三成、三套限贷、一个家庭只能新购一套房等“一刀切”式的政策，肯定会阻碍部分改善需求入市。
　　从实际销售情况来看，1~10月份，全国商品房销售面积7.24亿平方米，比去年同期增长9.1%，其中，商品住宅销售面积增长6.8%。从结构上看，受调控影响，商品住宅销售情况明显弱于商办类物业。9月份全国楼市回暖，成交量比8月猛增51%，10月份比9月下降11.2%，“9·29新政”效果正在初步显现。受新一波调控影响，未来几个月销售面积同比增幅还将会重新回落，预计全年成交量将比去年增长5%左右。按照近几年房地产市场的季节性规律，每年3、4月份都会出现反弹，因此，到明年二季度楼市才有可能出现反弹。
　　一方面商品住宅供应持续增加，另一方面需求受到政策抑制，所以未来半年全国房价将以小幅下跌和盘整为主基调，而那些房价偏高的城市，房价将可能出现更加明显的下调。

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