虽然早已举行了开工仪式，但工地现场仍是一片荒芜，昔日“地王”——上海杨浦区新江湾城F地块至今已闲置近3年。
　　2008年1月23日，美国地产巨头铁狮门以67.517亿元拿下上海杨浦区新江湾城F地块，这一价格创造了上海土地交易史上成交总价最高纪录。拿地一年后，该地块以“世浦领世”知识商务广场的形象高调举行开工仪式，但时至今日，该地块依然是一片荒地。
　　早在该地块举办开工仪式时，业界就盛传铁狮门资金吃紧，欲转手或寻求合作开发。知情人士透露，铁狮门曾接触多个港资房企寻求合作，但由于该地块总投资达170.75亿元、开发风险大，一直没有房企愿意介入。
　　11月11日的最新消息称，铁狮门已悄悄将新江湾城F地块的部分股权转让给上海城投置地集团。
　　看来，铁狮门寻求转手或寻求合作开发这块“烫手山芋”，并非空穴来风。
　　
　　昔日“地王”仍撂荒
　　
　　资料显示，新江湾城F地块占地面积为26.7481万平方米。按照3.37的综合容积率计算，总规划建筑面积达90万平方米。其物业类型包括办公、酒店、文化娱乐、商业和住宅等，是新江湾城历年来推出的最大一幅综合用地。
　　铁狮门入驻新江湾城后，该区域曾被热炒一时。业内人士称，作为资金实力雄厚、拥有先进开发理念的国际地产巨头，铁狮门被寄予厚望。“新江湾城F地块甫一成交，被认为势必改变该区域的商业格局。”时隔近3年，2010年11月10日，记者实地探访新江湾城F地块，却发现这里仍是一片空地，荒草已有一人多高，现场看不到任何开工建设的迹象。在该地块旁边，仅有上海建工进行F区绿地工程配套和河道水系工程的施工。现场施工人员表示，正在建设的属于区域配套工程，施工方是新江湾城土地一级开发商上海城投，旁边的F地块并没有开工。
　　2009年3月4日，该地块曾以“世浦领世”知识商务广场的形象举办了开工仪式。铁狮门宣布，该项目的总投资达170.75亿元，规划业态包括：地标性摩天办公楼、超星级酒店、高品质国际化的生活社区和文化设施等，可容纳8万~10万居民和商务人士，预计五六年后完工。“世浦领世”被定位为新江湾城的地标性建筑。
　　就在新江湾城F地块高调宣布开工的同时，有媒体曝光铁狮门由于资金吃紧，正在寻求将该地块部分或全部转让。但此消息当时并未得到铁狮门方面的任何回应。
　　知情人士透露，从2009年至今，铁狮门已接触了多家港资房企，希望能够整体转手，或者先期进行小部分开发，然后再寻求剩余地块的合作。
　　为此，记者近日致电铁狮门上海公司投资与发展总监李楠，他表示，新江湾城项目要转手的消息不属实，“但是我不能多说，我们不允许个人回答媒体问题”。
　　深究铁狮门近期的财务动向不难发现，其打算出手新江湾城项目的传言并非空穴来风。
　　
　　上海城投介入
　　
　　除了上海新江湾城F地块的大手笔外，铁狮门2008年在中国区域大肆扩张，先后在天津、成都、北京等地拿下体量巨大的综合性项目。至2008年底，铁狮门已完成了包括上海在内的4个城市的战略布局。
　　正当铁狮门在中国大肆圈地的同时，其在美国本土却经历着一场深度资金危机。
　　据外媒报道，进入2009年后，美国曼哈顿地区写字楼的平均售价下跌了1/3以上。随着泡沫的破灭，许多地产基金面临严峻的债务危机，铁狮门就是其中之一。
　　在次贷危机前的地产牛市中，几乎所有金融机构都参与到商业地产投资中。投资银行、对冲基金、私募股权投资基金，都在为商业地产市场注入流动性。2007年7月，铁狮门与大都会人寿关于口红大厦的交易就涉及了多家金融机构。这个在房价高位时运作的项目，进入2009年后，其跌幅首当其冲。
　　随着次贷危机的全面爆发，铁狮门在美国本土的多个项目都遭遇了和上述案例类似的窘境。
　　2007年5月，铁狮门联合雷曼公司成立地产基金，以135亿美元现金及87亿美元承债，总价222亿美元收购美国第二大公寓类REITs公司Archstone。到2008年9月雷曼破产前夕，交易中的众多项目已贬值25%。尽管铁狮门出手了部分项目，但到了2009年中期，双方合资的地产基金被迫进行债务重组，追加投入的贷款远远抵不上物业的贬值速度。
　　除与雷曼合作收购Archstone外，2006年铁狮门还与其长期投资人贝莱德集团一起完成了美国历史上最大一宗单一社区交易。到了2009年，由于当初的收购价过高，即使以高峰期的租金水平计算，租金回报也仅相当于利息和运营支出的2/3，铁狮门再次面临亏损。
　　2010年1月初，由于未能按时偿还巨额的银行债务，铁狮门及其长期投资人贝莱德集团被迫将上述收购项目的所有权转让给了其贷款商。
　　有分析人士指出，2008年，铁狮门在中国以67.5亿元高调拿下上海新江湾城F地块。2009年，铁狮门即开始为这一项目寻找转手机会。约合170.75亿元人民币的总投资，让身处金融危机下的铁狮门退缩了。它决定收缩海外项目，退守美国本土。
　　2010年10月29日，城投控股（600649.SH）发布一则决议公告称，子公司上海城投就高泰房产公司、开古房产公司各36%股权的议案实行了审议。而这两家房产公司名下开发的地块，恰恰是新江湾城F地块。
　　公开信息显示，该地块将分为数期开发，在为其成立的5家项目公司中，上海城投分别占36%的股权。
　　
　　长期利润可观
　　
　　2006年和2007年，新江湾城共成交3幅住宅用地，楼板价分别为6677元/平方米、12500元/平方米、20000元/平方米。同一区域的住宅用地价格在一年内上涨近200%，也带动了周边在售楼盘价格同步上涨。按新江湾城F地块不到8000元/平方米的楼板价计算，该项目盈利空间非常大。
　　但该项目仍然面临操作难题。新江湾城F地块设置了苛刻的开发条件，如要求竞买者所开发建设的甲级综合商办项目不小于200万平方米。
　　“以商业业态为主的项目，要求自持比例大，占用资金会比较大。”方方地产咨询机构土地咨询中心副总监赵豫川对记者表示。
　　据2009年初铁狮门公布的规划方案，新江湾城F地块将分为F1、F2和F3三个区域进行开发。F1将主要发展办公楼及酒店，F2以开发公寓为主，F3则定位于科技办公园区。
　　中国房地产信息集团分析师薛建雄表示，虽然该项目的住宅部分可以先行启动快速回笼资金，但公寓施工进度一般需要18个月。参照目前的市场，10万平方米的公寓，正常销售周期起码在24个月。即便是一切顺利，全部做完需要3~4年的时间，投资周期过长。
　　他认为：“新江湾城F地块起点比较高，如此大的项目仅靠一两家开发商解决不了资金问题，需要多家开发商一起参建，才能让项目有稳定的现金流作为保障。”薛建雄认为，虽然该项目从长期来看利润可观，但由于新江湾城区域当前人气不足，商业氛围仍处于起步阶段，而该项目需要占用资金量过大，开发风险非常大。

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