中国房地产界活跃着一位被冠以“任大炮”称谓的著名房地产开发商——任志强。由于他善于总结开发商对市场的直觉感受而发表了许多诤言和真知卓见，当然也有些许面对现实的哀号和为维护开发商利益的牵强附会，其中将“白菜与房地产的价格”类比就是两者皆含的著名论断。
　　总括起来他认为：一是白菜品质变化小，住房品质提高程度有限；二是白菜的生产方式变化不大，我国住宅产业化水平大约不到5%，在生产效率上具有可比性；三是与居民生活的相关程度高，老少皆知。任志强先生进一步比较认为“30年前住房约300元/平方米（300元/平方米是基本造价），可换15000颗白菜，而今按5000元/平方米（国家统计局公布的2009年全国住房平均价格是4419元/平方米）计算，可换2500颗白菜”。进而又比较了房价、白菜与工资的关系，“30年前28.6元/月的工资能买1430颗大白菜，今天2860元/月的工资还是买1430颗大白菜”。这样任志强先生得出结论，房价与工资水平、大白菜价格相比明显地被低估。
　　房地产与大白菜具有可比性吗？让我们从土地基本属性说起吧。土地及地上、地下的建筑空间构成，我们通常称之为房地产，也就是承载人类生产、交换、消费和娱乐的生活空间。通常而言，经济学家将房地产分为两大属性，消费属性和投资属性，这样划分有其合理性的一面。然而对于认识房地产市场及政策调控而言，这种分法掩盖了房地产的本质，它过于关注住宅市场表面属性。
　　本质上讲，“土地是财富之母”，各种实践活动的劳动对象主要是土地，吃穿住用没有一样不是来自土地，煤炭能源、钢筋水泥、矿产元素等都来自于土地。古今中外亲切地唤之为“大地母亲”，表达了我们对土地的深情厚谊。
　　土地的基本功能是人类劳动的载体，应当说生产要素属性是土地的首要属性，土地是一切社会产品的源泉。住宅的核心价值是土地，其他经营性房地产的基本作用就是办公、经营及生产，生产要素属性是房地产的首要属性，房地产是最重要的经济资源。也就是说，房地产应当具有三大属性，即生产要素属性、消费属性和投资属性。
　　从这一点看，拿房地产与白菜相类比，足以说明任志强在潜意识里朴素地认识到了衍生于房地产自然资源的生产要素属性，与直接来自于土地种植的、作为生活资料的大白菜，属性上的相近性，其价格变化具有一定的可比性。同时，尽管房地产与白菜在形态上大相径庭，在功能上相去甚远，使用期限难以相比，但是都与百姓的日常生活密切相关，在一定的时间区间内应当具有可比性。
　　然而稍有常识的人均知道，任志强的结论令人啼笑皆非，为什么呢？且不说30年前房子基本造价的准确性如何，当然对照成本和市场价格变化更能说明产业利润利率的变化，但是将基本造价作为市场价格进行比较违背了经济学的基本原理，短期市场价格不是由成本决定的而是由供求决定的，长期市场价格才会向成本趋近。
　　上世纪70年代的住房是国家分配给居民的，没有交易价格，只有租赁价格。据了解，在北京当时50多平方米的2居室住房，月租金不足2元，到2008年末月租金涨到2000元，上涨1000倍，与任志强先生计算的不到20倍涨幅相比相去甚远，比菜价涨幅高出10倍多。
　　客观而言，这种比较也有失真之处，因为当时的房价、工资水平甚至白菜价格均在被压抑的状态，而被压抑的程度难以计量。但这种比较至少能说这种思维方式的理性，以及相关商品价格结构调整的变化趋势。
　　既然房地产基本属性与直接来源于土地的白菜可以相比，从价格结构调整而言，为什么房价比菜价上涨快得多呢？部分原因可能是房价受压抑的程度较高，部分原因是房地产功能体现得更为充分。
　　从房地产生产要素属性看，自身生产和社会生产是人类活动中相辅相成两个方面，因而本质上看房地产的消费属性也可以归结为生产属性。
　　房地产的生产要素属性专指房地产作为提供社会商品和服务的社会生产场所的职能。土地在生产中的作用不同，其职能也有所差异：一是土地直接参与生产活动，比如开掘、种植等，土地内涵为农业用地及矿山资源，主要表现为第一产业的生产形式，可称为生产职能；二是提供生产活动的场所，如汽车装配、飞机制造、衣服制作等生产厂房，主要表现为第二产业的生产形式，可称为载体职能；三是提供交易往来、娱乐服务、设计创造等商业用房及办公楼，部分功能随科技发展和信息工程改进而呈现出一定程度的虚拟化，主要表现为第三产业的服务形式，可称为渠道职能。
　　从生产属性看，土地的生产职能与白菜的基本属性相近，而在工业化和城镇化快速推进的现代经济体系中，房地产的载体职能和渠道职能凸现，特别是在城镇建设用地过程中完全掩盖了生产职能对土地价值的基础作用，而成为房地产的核心价值。近30年，房价涨幅数十倍于菜价涨幅，缘于相同土地面积上的工业产值10倍于农业产值。
　　当然，充当生产职能的土地价值对房地产价格是具有最基本的决定作用的。从任志强先生“房价与菜价”睿智的比较中，我们可以推知，房地产的基础价值变化与农产品或矿产资源价格趋势。
　　通常情况下，农业产品及矿产资源的价值会随着人口增加和经济发展而提升，但并非说该部分土地的价值会持续提高，而是随着国家的交替崛起和经济的盛衰更替而呈现出周期性变化，大宗农产品价格和矿产资源价格在当今发达国家腾飞之后有过一段的沉寂，而当前正逢“金砖四国”崛起之时，近年来资源价格再次狂飙创出新高，土地价格也随之而升。
　　近15～20年来，与其他各种商品相比，原材料市场长期处于疲软状态。全世界矿产业几乎没有投资新的生产能力，投资从真实产业转向更为刺激的产业，尤其是虚拟产业。2000年以后，“金砖四国”经济的崛起成了火种，它几乎使整个原材料业都重新火了起来……
　　在原材料市场“火”的时候，更为基础的房地产价格也随之而升。从2001年开始，以美国房地产为典型代表的资产价格开始飙升，到2006年末美国房地产均价上涨近1倍。但到2007年初，美国房价开始下跌，金融危机爆发了。这就是充当生产职能的土地价值变化规律，它决定了房地产的基本价值。
　　由于我国仍处在人口规模的持续增长期，并需要较多的矿产资源和大宗农产品支持国民经济的高速发展。从生产职能看，房地产的基础价值仍会保持较长时期的提升，这种态势会持续到人口红利和经济发展的“拐点”到来。
　　但是房地产基础价值提升并不代表房价一定会持续上涨，还需要看充当其他职能的房地产的价值以及经济条件发展变化情况。这是下一篇的主题——《为何能“坐地生金”？》。

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