深秋的北京已经有了初冬的寒冷，在北京丰台区方庄芳群园社区内的一个小公园里，十余位老人和孩子正在享受阳光带来的暖意。一栋没有完工的圆柱形高层建筑矗立在这个社区公园南侧，建筑工人早已撤走，楼体外墙已现斑驳，显得与环境有些格格不入。
　　方庄人对这座高达120多米的庞大建筑物已经不以为奇，因为这座名为“金汇中心”的商业综合体已经烂尾了长达17年之久。
　　1993年，金汇中心作为方庄地标性建筑而兴建，并且是北京市赴港招商成功的一个项目，但谁也没有料到，这个承载很多期冀的楼盘却成为北京现存最老的烂尾楼。
　　金汇中心持有者再也不愿守着这么一个烂摊子，终究进入了转让程序。10月18日，记者在北京产权交易所挂牌的项目信息中看到，北京首开集团以1.93亿元的底价挂牌转让北京京城置业房地产开发经营有限公司100%股权及近1.35亿元债权。而该公司的核心资产，便是金汇中心。
　　“这个项目的已建成楼座与规划方案不符，无法办理竣工验收，无法销售，才烂尾至今。”对于“鸡肋”般的金汇中心，首开集团内部人士亦觉无奈。
　　知情人士透露，金汇中心长达17年的烂尾背后，是中资与外资合作以及股权纠纷等诸多复杂的问题，而它所处地段的尴尬、使用年限的限制、历史遗留问题等，亦对下一个投资者构成掣肘。
　　
　　烂尾17年负债累累
　　
　　金汇中心位于丰台区方庄芳群园，周边十数个居民楼将之包围。家住附近的一位李女士告诉记者，由于烂尾时间过长没人管，这里曾经一度成为农民工的“宿舍”楼，最多时曾住过上百位农民工。
　　而今，金汇中心正在等待买家的到来。北京产权交易所挂牌信息显示，京城置业100%股权及13459.34万元债权的转让底价为19374.28万元，转让方为北京首都开发控股集团。京城置业所开发的金汇中心工程从1993年开始建设，截至目前仍处于停建状态。其开发成本17158.34万元，占资产总额的98.784%。
　　记者了解到，京城置业成立于1993年，注册资本9426.1万元。京城置业副总经理郑宁对记者表示，京城置业原本是一家合资公司，是由一个香港公司与当时的城开集团合资成立，由港资控股。2005年底，城开集团与天鸿集团合并重组，组建成为首开集团。
　　双方合作开发的金汇中心是北京第一个可以外销的商品房项目，但是港资合作方负责建设之时却没有按照规划方案建设，规划限高120米，但建成时已126米，存在超高问题；另外，项目容积率达到6以上，总建筑面积3.3万平方米，但车位仅有100多个，这些指标都达不到要求。
　　“这导致我们没有办法办理竣工验收，项目也无法推进。”郑宁说。
　　据郑宁透露，之所以选择现在这个时间节点挂牌出让，是因为首开集团刚刚完成对港方所持股权的收购，完成股权收购后才能挂牌出售。目前，京城置业的股权为首开集团100%持有。
　　金汇中心迟迟未竣工，致使公司连年亏损。挂牌信息显示，截至2010年8月31日，京城置业的账面净资产已仅剩3703.9万元，而总负债高达13685.78万元。今年1~8月，该公司营业收入166.49万元，净利润-114.34万元。经评估，京城置业100%股权价值为5877.28万元。而首开集团对京城置业的借款高达13459.34万元。
　　对于受让方资格，首开集团要求，意向受让方须为在中国境内合法注册并有效存续的企业法人，具有良好的财务状况和支付能力，注册资本金在1000万元以上；同时意向受让方具有良好的商业信用；另外，项目不接受联合受让，且需一次性付款。
　　首开集团还要求，意向受让方须书面承诺，在受让项目时接受并履行京城置业与北京康实工程监理公司于2005年5月24日签署的《租赁协议》。该协议约定，京城置业将金汇中心租赁给康实监理公司作为经营场地，租赁期为20年。
　　
　　复活路茫茫
　　
　　据项目受托方北京市中海源产权交易经纪有限责任公司人士透露，项目挂牌以后，咨询的人士很多，但尚无正式报名的，最后要以报名为准。
　　郑宁向记者坦承，出让前景并不乐观，按照金汇中心占地面积5000平方米、建筑面积3.3万平方米计算，折合楼面地价6000多元/平方米，表面上看很便宜，但实际要处理的问题很复杂。
　　一是楼盘已经建设了17年，楼体结构还可能存在一些问题，买家需要考虑是否要拆了重盖，如果重盖则要考虑如何规划、如何定位；二是金汇中心为办公立项，土地使用只有40年产权，从项目开建到现在已过去17年，加上买家需要进行重新规划定位等，起码还需3年时间，实际上买家可能只有20年的使用年限。再者，北京现行的政策要求此类项目必须整栋出售，这亦是投资方不得不面对的问题。
　　“早前就听说有些公司要收购金汇中心，但一直没有进展。”全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会主任兼秘书长朱凌波对记者表示，在芳群园这么大的生活社区里收购一栋只有20余年使用年限的商业项目，对投资方来说是个不小的挑战，关键是买家在遗留的历史原因等不可改变的因素之外，能否找到一个适合本地区的商业模式，并创造出更好的经营价值和未来的资产价值。
　　一位地产业内人士给记者算了一笔账，目前金汇中心的容积率高达6以上，如果投资方将现有的楼拆了再重新申报、重新规划，容积率则达不到这么高，如果按照3点多的容积率建设，建筑面积只能达到1万多平方米，折合楼面地价即达10000多元/平方米，再加上每平方米5000~6000元的建安成本，那么最后售价至少要25000元/平方米左右才能保本。目前，芳群园地区70年产权二手房均价约为23000元/平方米左右。
　　“如果是自持物业的话，也许投资方还觉得有投资价值，但如果是销售型物业，困难则比较大。金汇中心所处位置较为尴尬，周围都是居民楼，欠缺商务环境，且受拥挤的现状所限，它也难以做成百货商场，例如停车、进出等都是问题。”上述人士表示。
　　“这是北京市第一家烂尾楼，如果好处理的话也不会拖这么长时间。”郑宁说。据悉，该项目挂牌时间截止到11月12日，挂牌期满后，如未征集到受让方则继续延期。
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