广州限购令落地的第2周，有定向嫌疑的琶洲AH040218地块因无人报名竞买而流拍，这是新政后广州第一块流拍的土地。“之前不少企业有意向，符合竞买条件的也有几家。流拍可能是受到了新近出台的调控政策影响。”10月27日，广州市国土房管局有关负责人表示。
　　广州业内人士认为，除却政策的因素，这块地还存在门槛过高、脱离市场需求等问题，流拍并非意外。
　　
　　疑似定向地块遭流拍
　　
　　该地块位于广州市海珠区新港东路以北、琶洲大道以南，为商业金融业用地，占地面积19742平方米，建筑面积98710平方米，挂牌起始价4.886亿元，折合楼面地价4950元/平方米。
　　地块规模虽不大，但出让条件却颇为严苛。除了在领取《国有土地使用证》之日起十年内，不得将土地使用权转让、抵押、出租外，地块建成的所有建筑还必须整体确权，不得分割预（销）售。
　　中原地产项目部总经理黄韬告诉记者，按照以往的经验，土地的竞买要求越严格，其指向性就越明确，“从竞买条件看，这块地应该是定向供应给某个开发商的。近5000元/平方米的楼面地价并不贵，可能是因为新政后市场的转变，开发商最后反悔了。”广州市国土房管局有关负责人否认了定向某个开发商的说法，解释说：“这是总部经济功能区的规划用地，一定会对竞买人有严格要求。”据其透露，该地块之前有不少企业报名，符合竞买条件的也不止一家，最终流拍可能是因为调控政策的出台，影响了开发商对地块的预期。
　　
　　一厢情愿的战略转型
　　
　　早在今年年初，广州市国土房管局就已经表示，从今年起将逐步加大商业土地的推出比例，商业地产与住宅的土地供应配比将从2009年的2∶8加大为5∶5，以刺激和吸引类似大连万达等国内外成熟的商业地产企业进入广州，同时也希望更多的本土企业能够逐步转型，增加商业地产在企业中的比重。
　　根据官方的说法，虽然广州一直是华南地区最重要的商业城市，但目前广州商业地产的开发规模跟广州建设国际化大都市的整体规划还存在很大差距，尤其武广线等大型交通枢纽的布局完成，广州在中国的商业地位将会得到进一步提升，需要大量商用物业。
　　在高力国际市场研究及项目咨询部董事陈厚桥看来，这完全是地方政府的一厢情愿。“广州的新城市规划是多中心发展，白云新城、琶洲、广州新城、开发区、南沙等区域都有商务中心的规划。但是商用物业的集聚效应不是人为可以营造出来的。”以琶洲为例，虽然广州市一直想将其打造成下一个珠江新城，但“实际难度很大”。除了会展外，琶洲并没有其他的产业依托，写字楼的出租状况很不乐观。
　　“保利国际广场的写字楼租了很多年，但出租率并不理想，而且琶洲AH040218地块还要求整体确权，不得分割销售。”陈厚桥说，广州大部分的写字楼都是以售为主，整体持有的资金压力很大。虽然广州不少上市房企都已经开始逐渐增加商用物业的持有比例，但在住宅市场的资金回笼因调控而受阻时，再沉淀资金于持有型物业也并非明智之举。
　　同时，随着众多新物业的落成，广州写字楼市场已呈现供过于求的趋势。据了解，仅今年下半年，广州就有46万平方米的新增供应，直到2014年，广州写字楼市场都将保持充足的供应量。“而需求是有限的”，陈厚桥认为。
　　综合这些因素，琶洲地块的流拍并非偶然，而供地部门似乎也从中吸取了经验。

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