国庆节前出台的新一轮楼市调控显然击破了开发商的“银十梦”，甚至再次唤起了“草根”们对楼价暴跌的憧憬。然而，中国特色的楼价回归理性之路不会就这么简单。
　　中国楼市之诡异不仅在于其架构设置的独特（如土地的垄断经营、对城市居民个人建房的排斥、银行系统的超强管控、二元户籍制度、地方政府对土地财政的依赖……），还在于信息披露的“选择性缺失”。后者导致前一时期戏剧性地全国范围上演了一出“晒黑灯”连续剧，从央视到的哥倾情参与，最终也没将一个“空置率”弄个水落石出！想一个全球GDP第二大国的国家统计局竟然无力查出小小的住宅空置率，真匪夷所思。其实，就网上不同版本的“空置率”猜想，百姓均可据切身感受选择性接受。例如，我个人就倾向于北京联合大学应用文理学院城市科学系主任张景秋带领学生完成的《北京市普通住宅空置率调查》的结果，即多数普通住宅空置率在20%~30%之间。理由也很简单，因为这是由学生作的较大样本的调研（统计了44个小区）；另外就是与个人的观感接近。而就此“不高”的空置率来看，北京楼市的空置率已超过西方国家定义的10%~15%的危险区间。
　　然而，科学的判断仍需借助于可信的数据。我选择的则是基尼系数。
　　基尼系数之于房价，乍看似乎是张飞之于岳飞，但若将两组数据的历史曲线比较，其相关性极高。中国的基尼系数，二十多年来，已从0.3（1980年）飚升至0.47（2008年），也就是说只用不到一代人的时间即从“均等”升至“收入差距过大”（基尼系数0.4被认为是警戒线）。其中，财政部给出的关于城市居民财产性收入的统计数字显示，10%的富裕家庭已占城市居民全部财产的45%，而最低收入的10%家庭，其财产总额仅占全部居民财产的1.4%。两个阶层财富差距超30倍之巨。也就是在此期间，全国房价暴涨，而推动力显然不是来自最底层的10%家庭。
　　分析中国楼市的独特架构可以看出，该架构决定房价一定是就高不就低；而收入结构的分化，则再次使房价的定价权落于高收入阶层手中。北京的房价动辄超3万元一平方米，对于月薪只有3000元的毕业生注定是空中楼阁，而对于掌握着一半城市财富的那10%的人来说，再涨一倍也不觉高。
　　对于前文所述的空置率，“草根”们寄希望揭示出的空置率能够证明楼价非因“刚需”，从而有暴跌的空间。但何曾想过，这恰恰与基尼系数暗合，证明了高房价的现实合理性——有那许多财富如果不被这些不动产固化，又有何出口？换言之，在“负利率”时代，“先富起来”的人的投资与财产保值需求何曾不是另一种“刚需”？
　　迄今为止出台的楼市调控政策，一定会遏制短线炒家，但同时也会抑制中低收入者的“刚需”；但对于并不使用贷款的富裕阶层，实在是调控乏力。正如经济学家郎咸平所说，楼价飞涨是由于民间资本失去可观的投资渠道，转而入楼市避险或保值。
　　解决的办法或有两个，一是疏导资本，给过剩的民间资本以更多可投资的方向；二是釜底抽薪，改善分配结构，让基尼系数回落到适度箱体。而现在，中央政府也正在这些方面“双管齐下”。只是尚不能像有些人希望的那样立竿见影。
　　指望一两组拳就将楼市积弊铲平，有些过于乐观。中国楼市搀杂了过多非经济成分，非一朝一夕就痊愈。调控的初衷也只是“遏制房价过快上涨”，真的暴跌时，前述的中国楼市的独特架构一定会发生新一轮调控功能，让它涨回去。想让中国一线城市的楼价彻底回归价值，仍有漫漫长路要走。

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