绿城中国控股有限公司（绿城集团，0683.HK）在杭州高调成立绿城房产建设管理有限公司（下称“绿城建设”）。“整合绿城内外部专业资源与项目委托方建立合作关系，实施品牌输出和管理输出，是绿城商业代建业务的最基本特征。”绿城集团执行总经理、绿城建设总经理曹舟南表示。
　　然而在代建业务大张旗鼓推出的背后，却是绿城自建业务的萎靡。
　　日前发布的《2010年前三季度中国房地产企业住宅销售排行榜》显示，三季度的楼市交易放量让各家企业销售呈现快速增长势头，但去年销售额亚军的绿城，前三季度只完成了326亿元，仅完成全年670亿元销售目标的一半。
　　“此次成立绿城建设，实为绿城资金链再次吃紧，欲借代建业务脱困。”有业界人士表示。
　　
　　代建模式隐忧
　　
　　“以前绿城在房地产项目上是投资商加开发商，今后将更多的是做纯粹的开发商。”在成立绿城建设的新闻发布会上，绿城集团副董事长、总经理寿柏年表示。
　　据了解，绿城目前已有20余个代建项目，分布在浙江省内及北京、沈阳等北方市场，合作企业包括浙江能源集团、浙江铁路投资集团、西子集团、葛洲坝集团等。
　　曹舟南介绍，代建主要分三类：即资本代建、项目代建和政府代建。资本代建就是通过资金形式，通过基金等资本方式与绿城建设公司直接进行合作；项目代建就是合作方已取得土地，或者有很强的资金实力，同意一起拿地，在拿地之前与绿城对接，从工程前期，到整个营造、销售，包括到最后的售后和物管，整个开发过程由绿城来代建；政府代建则包括拆迁安置房、农民公寓、经济适用房建设。
　　按照绿城集团董事长宋卫平的目标，3年内绿城代建项目要超过100个，销售额超过1000亿元。
　　“每一种模式都存在着广阔的市场空间，只要绿城的人力能够支撑，在2～3年内，绿城代建业务的开发量将会超过绿城房产现有的规模。”曹舟南表示。
　　寿柏年透露，绿城代建利润率在7%～12%，比绿城自建业务的利润率低，“但不用我们出钱，并不会影响绿城自身投资业务的开发。”“代建业务的终极方向是要借助信托产品来组建基金，与绿城建设实行合作。”曹舟南介绍说。
　　但与会的一位银行人士表示，代建公司的资金全部由合作方提供，不会增加绿城的资产负债率，但合作方的资金问题也将是代建业务持续性的风险。
　　“尽管在代建上绿城并不保证项目的收益率，但这种模式风险依然存在。”一位当地业内人士指出。对绿城而言，以前资金链是最大风险，代建模式纵然解决了资金链瓶颈问题，但随之而来将面临品质保障的风险。
　　“如果代建项目出现了1%的问题，就会影响整个绿城品牌，就会砸牌子。”住房和城乡建设部一位官员在肯定绿城创新代建模式之余，不无担忧地指出。
　　对于风险问题，寿柏年并不讳言，“风险肯定是有的，如果我们做得好，绿城会增加它的价值、增加它的市场占有率，但是如果做得不好，哪怕是100个项目中只有一两个项目不好，也会让人对绿城的产品服务质量产生怀疑，这是我们最大的困惑。”
　　
　　无奈的选择
　　
　　在高负债和自建业绩大幅下降的背景下，绿城如此着力推动代建业务，业界难免会有“绿城资金链再次吃紧，欲借代建脱困”的质疑。
　　其2010年中期业绩报告显示，截至6月30日，绿城的净负债率由2009年年末的105%上升至158.8%。
　　事实上，今年的房地产调控，让去年刚刚摆脱困境的绿城再次在杭州地产界陷入资金链紧绷的传闻。浦发银行杭州分行一位高层对本报记者透露，“绿城想要我们帮它做一个融资项目，个人客户投资收益率在10%以上，资金量大的可以更高。”新闻发布会上，曹舟南也坦承，“相对于我们所面临的市场发展机会，相对于我们所掌握的内外资源，自有资金的不足始终成为企业发展的一个瓶颈，影响企业抵御政策风险和市场风险的能力。”他表示，通过代建，可以摆脱自有资金不足对于发展的束缚，在不增加负债率的基础上，获取土地资源，同时输出管理，获取收入。
　　曹舟南表示，绿城从2008年资金危机中汲取的教训是不愿再以高价拿地的方式推高负债，而推行代建模式是最有效的抵御调控的办法。“我们越来越清楚地认识到，投资能力不是绿城的核心竞争力，开发能力和营造能力才是。”

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