在中国，城市综合体还是一个新鲜的事物，但它的市场发展空间巨大，前途亦很远大。一方面，城市综合体在中国的城市化进程中会扮演一个重要的角色，并且这个过程将会很漫长；另一方面，从地产角度而言，城市综合体本身发展的寿命要比普通房地产长得多。
　　在长期的探索与实践中，我们发现，城市综合体的资源配置应该按照综合体本身所需要的现代服务业载体这样一个特点来配置，精心选择物业类型，长期持有、持续运营。而在如何突破原有的价值范围，获得更多的增值方面，我们认为，与当地的历史文化、产业特征相结合是一条必由之路。
　　
　　资源如何配置？
　　
　　无论是在城市改造或是再次建设过程当中，城市综合体都扮演着一个很重要的角色。所以不管是在中国这样的发展中国家，还是在日本、欧美等发达国家，都将会不断地有城市综合体涌现出来。
　　因为，与普通住宅地产相比，城市综合体除了建设以外，还包括长期的经营和营运，其寿命要比普通房地产产品的寿命要长得多。另外，城市综合体对城市价值的影响亦比普通房地产大得多，而且长期而全面，影响的方式则多为间接方式。
　　作为城市综合体的开发商，我们希望城市综合体的资源配置能够按照综合体本身所需要的现代服务业载体的特点来配置，但目前国内城市综合体开发领域仍存在诸多弊端。例如，各地政府仍继续采用拍卖的政策供地，并沿用价高者得的方法来配置城市综合体的资源，而开发商在实践中也延续以普通住宅的开发方式来运作城市综合体。
　　
　　价值最大化的不同路径
　　
　　事实上，城市综合体种类甚多，不同类型的城市综合体，其价值最大化的路径是不同的。
　　第一，是做个性化打造和追求单体价值的综合体，还是追求按照相同模式来快速复制，二者差异明显。这背后有着各自不同的原因，如追求单体价值的综合体的开发公司可能是单个股东或者是少数股东，因为土地资源来之不易，因此追求持续的模式。而上市公司背后可能有发展的压力，追求快速复制的低成本规模效应。
　　第二，按照对投资回收方式的不同，可分为房产销售回收型和房产经营回收型。如果土地楼面地价非常高，是按照商铺的价钱拍来的，要想按照经营回收的话非常困难，不仅资金成本高，相关持有的税费也较高。在不同的地方或不同的位置，不同的城市会采用不同的方法，企业也会有各自的偏好。
　　第三，按照对商业物业持有时间的长短，可分为不持有、长期持有，以及不持有与中期持有、长期持有相结合的形态。有的开发商做商业物业是为了置业，不为销售也不为经营。拥有商业物业后，一评估就能有很多的价值，其他的业务就可得到很多现金流。这种态度在目前的很多开发商，尤其是从住宅房地产转型过来的商业地产开发商当中会比较多地存在。
　　第四，按综合体配置内容，可分为以购物中心为核心加酒店、写字楼、文化娱乐设施、公寓的综合体，以写字楼为核心加其它功能，以主题游乐园为核心加其它功能，以及两个或两个以上核心功能加其它功能的综合体。
　　第五，按照综合体所处位置和所在城市规模的不同，又可分为特大城市的中心城区综合体和地区中心综合体、中小城市综合体。
　　依靠不同的分类方法，我们发现其价值体现及最大化追求的路径是不同的，所以不同企业必须针对不同的城市区位对综合体的功能进行不同的组合，才能达到价值最大化的目的。
　　
　　投资回报的三种思路
　　
　　对于城市综合体而言，投资回报方式的不同对于其价值的影响亦不同。城市综合体的投资回报可分为经营回收、销售回收和混合回收三种方式。
　　如果12~15年能够收回投资，说明收益是非常高的。我国资金成本特别高，比如在日本融资有时是零利率或1%~2%的利率，在我国香港是2%~3%的利率。而中国内地贷款成本起码是8%，市场融资成本大概在15%~20%之间。正是由于资金成本高，上海、北京、深圳以外的城市很难做到单纯地经营回收。不过，经营回收是对城市综合体收益最好的补充方式，可获得资产的增值和价值最大化。
　　销售回收型也是房地产开发的一种思路，开发后按照商品的价钱卖掉，收益可以收回投资，甚至有较好的利润。甚至在低房价的区域，价格也会比住宅高很多，这样的区域可获取价值最大化。
　　在一些大城市的非中心区域、一些小城市的中心区域，采用混合回收的方式经营城市综合体是一个较好的选择。考虑到资金的持有成本非常高，可通过销售一部分物业来取得现金的一些平衡；同时保留一些能够得到比较好经营收益类型的物业，把整个项目的现金大部分收回后，剩下的物业可采用高租金的方式留下来自己经营，这样价值也比较高，综合起来可得到最好的投资回报。此外，我们主张把大的物业、大型超市这样一些物业销售掉，小的商铺争取留下来，因为大的物业增值空间比较小。
　　
　　不同业态的价值分析
　　
　　城市综合体中，每一种物业的引进对于综合体价值的实现都有着自己的贡献，都是城市综合体不可或缺的组成部分。
　　其中，写字楼的价值在上海、北京、深圳、香港等地都很高，但除了这些中心城市外，二三线城市写字楼的租金价格并不高。之所以要引进写字楼，一方面可以给购物中心带来一定的人流，提高人气；另一方面车位可以跟购物中心共用，从而提高停车场的使用效率。公寓的价值则主要在于平衡现金流。
　　酒店方面，在中国除了少数中心城市以外，其他地方酒店本身的投资收益回报并不高，在南京大概是2%左右，但是酒店可以提升物业档次，是整个综合体本身档次的标志与标杆。如果想把购物中心的品牌提升，就算酒店不太赚钱也需要配置；若面向大众消费群体，则不一定需要把酒店档次定得太高。
　　商业业态方面，购物中心增长的潜能比较大，如果有可能，这是综合体追求价值最大化的一个主要的方面。大型超市的价值则在于吸引人气，但本身价值不会太高，因为租期较长，通常一租就是20年。
　　另外，文化娱乐设施应该是一个配套的、可以带来人气的设施，未来的购物中心追求体验性和休闲性，所以这部分的设施比重将会越来越大，但平均效益不会太高。
　　
　　后期经营至关重要
　　
　　在具体的实践中，我们发现，后期经营对城市综合体价值的影响，就好比抚养一个孩子。当你孕育一个孩子，为他注入了基因，基因好，将来培养所花的时间就少；反之，如果基因不好，可能培养不出人才来；如果基因一般，需要花费一定的时间才可以培养出来。所以说，前期的定位非常重要。而培育期的长短，主要是设定现金收入的增长速度，但最终还是要看消费环境、消费人群和消费对象的情况。
　　最为关键的是，城市综合体需要的是持续地培养，这是一个不进则退的过程。未来商业中心的过剩是必然的，因此培养显得尤为重要。
　　而城市综合体的开发商，无一例外地希望能通过城市综合体得到更多的增值。我认为，城市综合体要得到更多的增值，主要有两个方向，一个是与当地的历史文化相结合，赋予综合体的历史文化价值，甚至是旅游目的地的价值；另一个就是与当地的产业特征相结合，综合体所在的城市、所在的区域基本产业是什么。比如写字楼，应该根据当地的区域特征判断，有没有可能把写字楼做成为当地的高端产业服务，定位成有主题的写字楼，因为有主题的写字楼会比没有主题的写字楼的价值高很多。
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