天津津滨发展股份有限公司（津滨发展，000987.SZ）发布公告，计划投资1.5亿元在深圳独资设立区域投资公司，同时对粤阳房地产开发有限公司以每股1.38元的价格进行单方增资，总增资额为1.43亿元。
　　“在深圳设立投资公司是公司全国化战略的一部分，选择房地产发源地和发展最迅猛的珠三角地区作为立足点符合公司未来的发展需求。”津滨发展证券事务主管郝波表示。津滨发展所谓“全国化”的意图，或是背靠大树却不得其凉的无奈。
　　
　　地位尴尬
　　
　　顶着“天津滨海新区首家以募集方式创立的股份公司”的光环，与泰达股份、滨海能源并称为泰达系“滨海三驾马车”，津滨发展曾经被市场投资者寄予无限厚望。天津市和滨海新区政府背后的支持和天津泰达集团巨量的土地储备都是公司被看好的重要原因。作为泰达系唯一的地产主业平台，泰达集团地产资产整体上市的期待也从来都是机构爆炒的题材。
　　泰达集团地产资产的整体上市对于津滨发展和投资者而言的确是个美妙的憧憬。一旦这一目标实现，津滨发展的土地储备规模将增长超过150%，盈利规模也将提高2倍以上，同时还将增加北京、苏州等城市布局。然而却有市场传闻称，泰达集团希望谋求海外上市，如此一来，津滨发展无疑将被泰达集团牺牲掉。
　　“整体上市的概念都是市场传起来的，我们自己从来没有提过。泰达集团的整体上市是个长期的大趋势，但是短期内还没有这样的可能。”郝波表示。
　　泰达系的房地产主力军——天津泰达建设集团有限公司持有津滨发展23.29%的股份，是其第一大股东，然而在泰达集团的官方网站上，却找不到津滨发展的名字。与之形成鲜明对比的是，万通地产同样不是泰达集团直接持股的上市公司，却赫然出现在泰达集团下属企业的名单中。
　　一位津滨发展投资者向记者抱怨，泰达集团这么多年并没有对津滨发展有任何实质性的资产注入，相反，泰达集团在2004年低价收购了津滨发展一系列非常不错的金融股权资产后，却直到最近才将转让款付清。
　　“津滨发展一直被称为泰达集团的地产平台和滨海新区的潜在地主，但是中新生态城的建设，泰达集团却将机会给了万通地产，津滨发展根本没有任何介入的机会。”该投资者称。
　　此外，泰达集团旗下的另一家上市公司泰达股份，也有包括天津、成都等城市分量不少的地产资产。
　　“大股东有自己的想法，我们是一个高度市场化的企业，还是要脚踏实地一些。”郝波表示。该说法耐人寻味。
　　在缺乏大股东支撑和本身实力有限的局面下，津滨发展近年来的发展一直不温不火，净利润大部分时候徘徊在2000万元以内。由于项目的毛利率较低，尽管每年的营业收入较为良好，但净利润始终没有超过亿元，这种低利润率也逐渐让市场失去了信心。
　　“尽管地处高速发展的滨海新区，但是津滨发展过去几年来发展较慢，错过了过去几年房地产大发展的行情，导致目前公司规模偏小，净资产收益率和每股收益偏低。”德邦证券分析师吴健雄表示，“最现实的劣势则是公司开发节奏不尽合理，导致业绩波动较大。”
　　
　　自食其力
　　
　　津滨发展一直对自己的困境有深刻的认识。在2009年年报中，津滨发展表示，由于储备规模小，项目推进效率低，区域竞争激烈和周转率较低，公司的发展面临很多困难。随着可售项目的减少和新项目的刚刚投入，2010年开始将是异常艰难的一段时期。
　　目前，津滨发展可售项目不多，且部分楼盘已经进入收尾期，而两个被看好的项目——CBD生活区项目和梅江南项目还都处于投入期。青黄不接的开发节奏和本就不多的项目储备让津滨发展的发展前景岌岌可危。
　　与其奢望泰达集团资产注入的“海市蜃楼”，不如寻求自力更生的发展途径。
　　一直以来，津滨发展的住宅、商业地产、工业地产三种业态并存，但这样的业态结构并没有让其在滨海新区占得先机，公司发展也因此受到项目储备结构和资金压力的重重制约。目前，公司已经决定将业态转型，将资源集中向见效更快的住宅市场倾斜。
　　“现在滨海新区稍好位置的楼盘都非常热销，既然住宅对业绩和现金回笼有好处，我们没有理由不做。”郝波表示，“滨海新区竞争激烈，我们也在区域外考察多个项目，希望能够突破区域的限制。”借本次成立深圳投资公司和对粤阳房地产增资，津滨发展迈出了向住宅市场转型的第一步，希望能够借助珠三角开发商的资源和开发优势进行合作，迅速对业绩形成提升作用。
　　分析人士认为，在泰达集团资产注入遥遥无期的状况下，津滨发展滞留在滨海新区已经没有太多优势，不如寻找新的合作伙伴和发展区域。
　　粤阳房地产的另外一个股东——深圳粤华企业公司早在2007年就与津滨发展有过合作，当时津滨发展从前者手中收购了天津津滨雅都置业。“由于之前就合作过，我们对对方的本土优势和开发经验都很认可，而我们是首次走出天津市场，所以希望能和粤华公司有更深一步的合作。”郝波表示。
　　而本次成立的深圳投资公司也并非仅仅为了和深圳粤华在惠州项目上的合作，据郝波透露，双方已经在深圳有意向地块，并将会持续合作拿地扩张。
　　但对于意欲全国扩张的津滨发展而言，影响力和自身开发能力的限制是短板，而资金则是更大的桎梏。分析人士认为，目前津滨发展虽然有16亿元的现金，但是44亿元的流动负债和75%的负债率却是不容忽视的财务压力，加上短期内可销售项目匮乏，销售回款缓慢，在当前地产调控背景下去区域外发展会面临不小的风险。

房地产OA