又到金秋九月，天气怡人，是北京最舒爽的日子。加上中秋、国庆将至，许多人已经在讨论度假的事情了。对于房地产而言，因为业内有“金九银十”之说，九、十月也就成为了一段值得期盼的日子。
　　“金九银十”并非只是房地产业中的传说，在许多行业都有类似的说法，比如汽车。而且此说法在房地产领域亦非近些年才有，已经延续许多年了。只不过国人健忘，年年讨论仍饶有兴趣。
　　记得2007年的“金九银十”受政策出台影响，形成了转折点。2008年则是在年底政策出台后市场才开始爆发。至于2009年，已经火爆得一塌糊涂的市场，则是承接了一直的趋势。
　　回顾之前的三年，恐怕对于今年的“金九银十”应当如何看待，业界会有许多不同的观点。
　　“金九银十”是公众消费心理与消费习惯在市场上的客观反映，却也会受到其他因素的干扰。前边三年，分别受到了调控政策、世界金融危机和刺激政策的影响，因此走势各不相同。而今年的影响因素更多，市场的不确定性愈发强烈。其中首屈一指的自然是房地产宏观调控政策因素。
　　“有史以来最严厉的调控政策”从今年4月出台至今，已经4月有余，市场经历了政策引发的严寒，成交量最严重时下降了80%以上。在此基础上，市场伴随着观望情绪的逐步变化，从最低谷开始回升，当属情理之中。
　　这种变化，完全可以解释之前几月成交量的缓步回升。如果再观察价格变化，可见房价从一季度的快速上涨转为滞涨，进而步入调整期，整个趋势相当明显，不仅众多新盘开盘远低于预期价格，老盘及二手房也出现了回调，幅度在20%上下。部分经历了非理性上涨的区域（例如北京的通州）回调幅度更大。
　　这些价格方面的变化都是宏观调控的积极成效。这一点，相信管理层也心知肚明。所以才有了许多主管部门领导对于调控政策作用表示肯定的表态：“调控已初见成效，但仍需继续努力。”当前，对于宏观调控，市场上有两种不太靠谱的言论。一是调控无用论，认为应该出台新的调控政策，用更加严厉的手段来打压房价。二是调控松动说，鼓吹未来调控将会放松。
　　依笔者之见，两种言论均有百害而无一利。除了扰乱视听，蛊惑人心以外，没有其他的好作用。事实上，只要目前的宏观调控政策持续下去，必然会抑制房价的过快上涨，抑制投资与投机行为。同时，如果保障房的建设与分配真正能够落实到位，如果各地的土地供应计划能够落实，最终必将转变房地产市场供应结构。
　　当然，一切都需要时间，绝非三五个月就能够见到多大的实效。这方面如果不能保持理性认识，急躁盲动，恐将矫枉过正，对房地产市场形成不必要的伤害。
　　必须承认的是，上述两种言论很有市场。特别是前者，对管理层形成了很大压力。在此时，对于“金九银十”市场变化进行合理解读，建立清晰认识，相当关键。特别是房价变化因素，对于管理层、舆论的影响，十倍于成交量的变化。而目前看来，房价并没有明显异常变化。加之目前北京实施的“一房一价”制度，已经基本上封死了房价的上涨空间。
　　所以近期房价大幅波动的可能性很小。如果考虑到上市公司业绩压力，以及住宅库存量的持续增长（虽然尚未达到历史高位），恐怕支持房价上涨的动力严重不足。
　　当然，市场有其运行的必然规律，未必能够如个人所愿。因此，个人观点是：“金九银十”不来也罢。如果来得太快、太猛，反将弄巧成拙，得不偿失。

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