“短线炒作长期利好会带来很多不确定性。”一位业内人士如此评价并入浦东以后的南汇现状。
　　2009年8月初，南汇区并入浦东区，形成“大浦东”概念，至今已有一年。两区合并之初，业内人士预言的房产大发展得到了初步实现。在不到一年的时间里，南汇区住宅类土地价格出现三级跳、增长200%。
　　上海复旦大学房地产研究中心教授华伟认为，大批开发商看好南汇房产发展前景，持币观望等待进入。但2009年至今，南汇区推出的住宅地仅有3宗。业内称，“新浦东区”有施行土地“饥饿”政策之嫌。
　　中国房地产信息集团分析师薛建雄认为，虽然两区合并有长期利好，但目前南汇区域的交通、商业配套仍不完善。在本轮政策调控下，南汇的房价已出现了去泡沫化现象。
　　
　　地价三级跳
　　
　　一份房地产数据显示，2009年至今，南汇区域共出让了35宗土地，而商业性住宅用地仅有3宗，这3宗宅地价格的走势勾勒出了“大浦东”概念带给南汇区的利好轨迹。
　　2009年5月，南汇区推出了当年度的第一宗住宅用地——意得商城二期地块。该地块东至东二路，南至朝阳东路，西至一期地块，北至沪南公路，总建筑面积131484平方米，容积率为1.5。上海意得实业投资有限公司最终竞得该地块，成交总价31088万元，折合楼板价2364元/平方米。
　　5个月后，也就是南汇区并入浦东区两个月后，南汇区宅地惠南镇东城区的C6-1储备地块出让，出让面积约为5.51万平方米，容积率1.8。最终，上海鹏润房地产开发有限公司以40688万元的总价竞得了这幅住宅用地，折合楼板价4102元/平方米。相比当年5月份出让的意得商城二期地块，土地价格翻了一番。
　　2010年2月，上海万科以8.93亿竞得南汇区新场C4地块，楼板价已高达6000元/平方米，溢价率为233%。相比2009年度的第一宗住宅用地，地价涨幅已超过了200%。同时，这宗住宅地吸引了13家开发商争夺，这其中包括了万科、中信、仁恒等品牌开发商，抢地阵容可谓强大。
　　相比开发商对待南汇土地与日俱增的热情，政府的推地节奏则颇显“冷静”。2009年至今，南汇区推出的住宅地仅有上述这3宗。
　　华伟认为，开发商非常关注大浦东区，但“一个巴掌拍不响”，新的浦东区没有大批量出让土地，开发商都在持币等待“小姐抛绣球”，主动权在地方政府手上。或许世博会以后，大浦东区的土地价值会大幅升值。
　　另一位业内人士则直言，“新浦东区”有施行土地“饥饿”政策之嫌。薛建雄则认为，两区合并，新的政府团队需要时间慢慢磨合，推地节奏放缓可以理解。但他同时指出，2009年南汇区的地价、房价大跨步增长存在泡沫，当前已出现了回落态势。
　　
　　去泡沫化初显
　　
　　“在去年的短时间内，由于概念的炒作，房价出现大涨，但业内很理性。南汇整个区域的生活、商业配套还是相对落后。”薛建雄认为，当前南汇区的房价已出现了回落态势。
　　以地处南汇热点板块——周康板块的典型住宅项目印象春城为例，据网上房地产数据显示，该项目2008年底的成交均价为8500元/平方米。在南汇并入浦东消息传出之后，2009年初到今年4月之间，印象春城房价直线上升，最高成交价达到了19000元/平方米。
　　业内人士认为，2009年该区域房价涨幅最大之时，恰恰是两区合并前后，当时开发商对“大浦东”概念有过一段很热的炒作。大家把长期的利好拿出来短线炒作，抬高了当时的房价和土地价值。
　　对于交通格局，业内人士认为，南汇区域内的几个热点板块当前的交通现状并没有达到“很便捷”的程度。虽然通达南汇区的11号线轨道交通已在2009年开工，但预期通车最早也要到2012年，且11号线并不能全线覆盖整个南汇区。
　　今年4月，房地产市场遇到严厉的政策调控，被炒作过热的未来利好开始降温，印象春城项目的房价出现回落，从最高的19000元/平方米，跌至18000元/平方米左右，并出现停滞。上海新浪乐居的统计数据显示，目前周康板块在售的12个住宅项目里，过半给出了降价或优惠措施，最高降幅达10.34%。
　　业内人士认为，如果市场形势继续低迷，不排除南汇区域的房价会出现持续走低。
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