地产基金火热的当下，一场双龙夺嫡之战已悄然展开。专业基金公司与地产商两大阵营究竟谁能给投资者以更大的回报、更能准确地把握投资机会？双方激辩的背后折射的是两个阵营之间的利益之争。
　　8月5日，由民生银行主办的中国地产金融年会2010华南峰会上，上演了戏剧性的一幕，使这场嫡庶之争摆上了台面。以金地等为代表的由地产商主导的地产基金和以美林、普凯为代表的国际标准专业基金两个阵营，被一个精心设计的问题成功拖入了陷阱。主持人抛出的问题是：像金地这样有丰富开发经验的地产商，运作地产基金能否比专业基金公司更好地把握投资机会？
　　显然，这是一个带有挑衅意味的陷阱。双方人士针尖对麦芒，展开了激烈争论，一连串引诱、诘问、反击，火药味越来越浓。
　　专业地产基金公司列举了地产商主导的基金存在的投资机会分配、股权作价、关联交易等方面存在的一系列问题；地产商主导的基金则直指对方不熟悉中国国情，是房地产的外行。
　　围绕着人民币地产基金主导权争夺战的硝烟已笼罩在国内地产基金市场的上空。天下熙熙，皆为利来，天下攘攘，皆为利往。羊城论战背后揭示了一场清晰的利益博弈：争夺尚处“婴儿期”的人民币地产基金大蛋糕。
　　
　　羊城激辩
　　
　　筹措多年的老牌地产商金地是国内地产基金的先行者代表。2009年金地集团即在香港成立了全资子公司稳盛投资，今年还在天津设立了专注中国市场的管理公司，同时计划在5年内达到200亿元的资产管理规模。
　　如此背景，让金地在此次峰会上成为被解剖的样本。金地集团财务总监韦传军介绍，金地希望通过地产基金的探索开创一种新型商业模式。言外之意，房地产公司蜂拥地产基金，不仅是拓宽融资渠道的一种方式，还隐含它们未雨绸缪积极抢占市场前沿、以战略保持领先竞争力的考量。
　　会上，有人对金地做地产基金投资其他项目，会否和自己开发的项目利益存在冲突提出了疑问。韦传军解释道，“金地的基金在制度、规范方面都作出了相应的规范，募集的基金既可以投资我们自己的项目，也可以投资市场上的项目，投资的决定权不完全在于我们基金管理人，而是会引入市场化的机制。”美银美林全球资本投资部中国业务主管、董事总经理蓬钢随即发难，“地产基金的属性主要是金融，能否做到公正、透明和得到投资人的信任，是做这个行业的核心，这里的功夫远远大于怎么样把钱投出去，赚回利润。这一点恰恰是国内开始探讨私募股权基金最缺乏的基础力量。”普凯地产基金合伙人兼投资总监甘美兰也开始火上浇油，“如果说金地设立一个基金来投自己开发的项目，那么金地为什么不干脆设立一个证券基金公司来投资自己公司的股票？”韦传军随即反击，“不是说关联交易不能做，就像上市公司关联交易一样，只不过应该受到更多的监管。关联交易怎样做到公正、透明，像金地集团这样公司治理结构比较规范的企业可以在制度和体系上得到保证。”韦传军表示，房地产行业说简单也简单，说复杂也复杂，非专业人士很难读得透，那些有房地产开发核心能力的公司，做房地产基金具有其他地产基金所不具备的优势。比如说投一块地，对这块地价值的判断，非专业人员和专业人员得出来的结论往往会不一样。
　　然而韦的解释却引来了甘美兰更尖锐的反击，“你说专业地产人士才可以对土地价值进行有效判断，金地是很专业，但是2008年和今年上半年金地寻找投资的项目从未通过我们的审核。我当然承认金地做了很多好的项目，但同时也做了很多‘烂’项目。”唇枪舌剑让这场战火越烧越旺，其实早在房地产商开始介入地产基金初期，这场战火就已开始烧起，然而时至今日，就像这场辩论最后草草收场一样，地产基金的利益争夺仍未决出胜负。
　　
　　优劣之争
　　
　　孰是孰非，无论对错。
　　早在2009年以来，地产基金的风行即成为地产商的新游戏。
　　当时的背景是，在经历了十数年房地产行业的蓬勃发展，作为资金密集型企业的地产公司，在有限的资本金和巨大的投资机会之间产生了尖锐的矛盾。而民间又有很多想投资房地产的资金虎视眈眈，不得其门而入。这是房地产商主导的基金产生和发展壮大的土壤。
　　但欣欣向荣的景象并未遮掩掉业内人士对地产商作为发起者的质疑。话题集中在地产商主导的地产基金存在的投资机会分配、股权作价、关联交易等方面。
　　韦传军认为所谓的专业地产基金对房地产商主导基金的质疑有部分道理，但有失偏颇。“不是随便哪一个地产商都能做地产基金的。只有那些有规模、上市的品牌地产商做地产PE才会有优势。这些地产商对行业熟捻于胸，相比外行投资者而言，具备更强的对土地和项目的价值识别能力。”显然在另一阵营的人士看来，这样的表达只是片面之词。太平洋中国地产基金董事总经理魏松告诉记者，地产基金的发展是个大浪淘沙的过程，有好的品牌才能吸引到投资人的钱。大多数想做地产基金的开发商是出自拓展资金来源的短期目的，开发商做基金，最终会极大地伤害私募投资人的利益。
　　据多位参与地产基金运作的业内人士透露，资金募集是大多数开发商主导的地产基金的一大难题。截至目前，几乎所有这类型的地产基金募集情况都不理想，多数还是发起者自己的钱。
　　开发商自建基金在募资环节遭遇硬伤，不仅与宏观环境、地产调控息息相关，更在于这类基金与发起人的关联色彩有关。“真正意义上合格的境外机构投资人永远不会去追捧一个开发商自己的基金。”蓬钢说，基金很重要的特点是独立性，不应附着于任何一个企业，惟一的服务对象就是投资人，惟一目的就是为投资人创造最大的投资回报，所以从出生时就不能有DNA上的瑕疵。
　　反对派有首创集团董事长刘晓光，他认为，未来中国地产基金的主流是大型开发商做的基金。“我们会在制度上设计一些新的管理办法。作为GP，能为投资人提升价值，盈利才是关键。”“对于刚刚起步的地产基金行业而言，大家都还属于先行者。基金管理的好坏和出身没有关系，那些在地产运作行业和那些在基金投资行业有所欠缺的公司，都可以通过学习和探索来弥补。”韦传军说。
　　地产基金是一个江湖，存在“门派”之争，寻觅中国式地产基金之路依旧艰辛，到底哪一种能够代表中国房地产私募基金的未来？谁主沉浮，尚难定论。但毋庸置疑，地产基金是一个大大的行业而不仅仅是一个小小的机会。

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