我们曾经借鉴货币理论的交易方程式来分析供求因素对房价变化的影响。在MV=PT中，一般都会假定流通速度是不变的，但如果考察其变化式?驻M+?驻V=?驻P+?驻T可以发现，事实上我们可以计算出流通速度的变化情况。
　　当然，受社会惯例、技术和制度等长期因素影响，流通速度的变化理论上应该为零，但由于指标选取和变量的量化问题，实际计算得到的结果不为零也是可以理解的。
　　从某种意义上讲，V的变化实际上反映了市场运行的环境是否稳定，而决定市场运行稳定最重要的因素，除了社会惯例、技术和制度等长期因素外，最重要的就是政策了。
　　我们仍以2003年以来我国住宅市场的情况进行分析。
　　从图可以发现，我国住宅市场流通速度的变化就像是过山车一般——既没有趋向一定的水平值，也没有表现出平稳的变化特征。那么，是什么导致了市场交易环境如此剧烈的变化？从图可以发现，2003年V的变化还基本保持在一定的水平并且变化不大，但2004年以来，特别是2005年下半年以来，市场运行环境显然是不稳定的，而政策面难辞其咎。
　　最近40年来，宏观经济学最激动人心的突破就是以新古典经济学及新凯恩斯主义经济学的发展，而其基石之一就是理性预期理论。经济学之所以特殊，是因为它研究的对象是活生生的、有预期的人。一个经济体，就算它们所有的状态（如人口数，资本存量，人力资本）都是一样的，只要其中人的预期不一样，经济走势就会大不一样。
　　举个非常简单的例子，如果某银行的储户都预期该银行不会倒闭，那么这个银行可以正常地经营下去。但是，如果这个银行的储户都预期该银行会倒闭，那么大家都会把存款提出来，这么一来，这个银行就真的会倒闭。
　　在这个例子中，银行还是那个银行，没有任何差异，而仅仅是人们的预期不同，就会带来迥然相异的两种结果。预期的重要性由此可见一斑。而有关预期的理论也经历了上世纪50年代～70年代由“静态预期—适应性预期—理性预期”逐步成熟完善的过程。
　　简而言之，静态预期就是：今天是什么，明天也是什么。适应性预期就是：考虑到预期偏差，修正过去的预期，形成新的预期。而理性预期就是：利用所有的信息，做出预期。具体一点就是了解市场的一切信息，像经济学家那样建立并求解一个经济模型，然后依照计算出来的结果做出对未来的预期。
　　表面上，理性预期与前两种预期方式的差别就在于，理性预期牵扯到更多的计算，但这种理解方式是有误导的。本质上，心理学的发展无法解决人们如何形成预期这一复杂的心理过程，那么作为这个问题的一个等价命题就是，“人做预期时，最好能到什么程度？”这个问题的回答也很简单：“在他的能力范围之内(利用所有一切能够利用的信息)，好到不能再好为止。”当前主流宏观经济学理论认为，人们的决策都是理性预期的，这并不意味着人们不会犯错误，但犯错误的概率是最小的。换句话说，人们在决策时利用到了他所掌握的全部信息并进行最优的选择，那么由此导致的经济行为结果也一定是均衡的。理性预期不仅仅是行为假设，更是一个均衡结果。简而言之就是，人们的经济决策都利用了他掌握的全部信息，由此得到的结果也是最优的。
　　决策者在制定政策时一定要注意的是，在信息一致的情况下，没有理由认为决定者要比市场参与者更聪明。如果靠隐瞒信息来获得决策优势的话，只能是短期内有效，因为大家都熟悉“狼来了”的故事。
　　房地产业是一个特殊的行业，其发展受宏观经济与政策环境影响最大，任何国家和政府都十分关注房地产业的发展状态，把其作为衡量国民经济良性发展的标尺之一。毫无疑问，政府的政策导向将极大地影响投资者的预期。稳定的市场环境，最忌讳的就是“朝令夕改”和“言而无信”。遗憾的是，2003年以来的房地产调控，不断地重复着“折腾”和“狼来了”的故事。
　　政府要想通过政策影响投资者的预期，从而改变其投资行为，那么必须要求政府各部门之间的政策要明确一致，并且要公开透明。
　　虽然早在2003年6月就出台了有关房地产市场宏观调控的有关政策，但是对我国宏观经济形势和房地产市场的看法，当时政府各部门的认识其实并不一致。例如，中国人民银行出于化解金融风险和通胀压力的前瞻性考虑，于2003年6月发布“121号文”并采取了相应的紧缩性货币政策操作，引起了市场上的一片反对之声。有关我国是否面临通胀压力，有关部门也存在着异议。国家统计局总经济师姚景源在“121号文”发布后就明确表示，中国房地产业“前途光明，不能踩刹车”，并多次表示我国没有出现通胀的基础。
　　政府各部门出台的政策也存在模糊不清、甚至互相矛盾的现象。当年建设部在认同央行“121号文”目的的同时，对某些具体条款也有自身的看法。
　　为此，国务院在2003年8月出台了“18号文”，其中的“发展住房信贷业务”、“对符合条件的房地产开发企业和开发项目也要继续加大支持力度”等内容被开发商认为是对“121号文”的否定。政策的不明朗在一定程度上造成了市场投资者预期和行为的混乱，使相关政策的效果难以及时取得显著的效果。直到2004年上半年，国务院先后召开宏观经济形势分析和政策协调会议，党和国家领导人多次强调宏观调控的重大意义，甚至时任央行副行长的吴晓灵在博鳌亚洲论坛2004年会上，对投资者发出严厉警告，要求他们不要与央行博弈，“不要因为央行现在出手还比较温和，就想趁这个机会赶快‘干一把’，导致经济出现大的波动，造成今后的政策更加严厉。”在中央反复向市场发出如此明确无误的政策信号后，宏观调控的方向才成为人们的共识。
　　虽然宏观调控的大方向取得了共识，但这可能仅是表面现象。因为经济学大师萨缪尔森证明的“显示性偏好原理”告诉我们，判断一个人的真实意图是什么，不是看他说的怎么样，而是看他做的怎么样，做的结果怎么样。作为“狼来了”故事的理论化版本就是2004年诺贝尔奖获得者基德兰得和普雷斯科特在1977年就提出的“政策不一致性”理论。市场参与者至少是与政策决策者一样聪明的，不可能总是受到政策的愚弄。持续了8年之久的以稳定房价为主要目标之一的房地产调控，其信誉已经大打折扣，这也是为什么今年4月份史上最严厉的房地产调控出台近3个月以来房价并未出现大规模下跌的原因之一。
　　至于这8年中房地产调控究竟出台了多少政策，大家都清楚，这里也就不再赘述。就房价而言，哪些政策有用，哪些政策管用，市场应该是清楚的，读过前几篇文字的读者也可能略知一二。毕竟，房地产市场太复杂，而经济学仍然没有一个很好的泡沫理论。尽管现象再复杂，背后的道理应该是一样的。舒马赫30多年前就说过“小即美”，这同样也适用于房地产市场。只是作为分析者和观察者，最好是在一定的理论框架下分析问题，这样才不至于被乱花迷眼。
　　作为房地产泡沫分析的结尾，还是有一个和本篇相关的题外话，那就是在当下金融危机中对“理性预期”的质疑和火热的“行为金融”理论。就个人的认识而言，目前还没有一个更好的理论可以替代理性预期理论，行为金融的最大问题是科学经验上缺乏支持，往往只是事后诸葛，但如果从以大数定律为基础的统计角度上来看，理性预期理论仍是目前可以接受的最好的理论。
　　且以凯恩斯爵士的至理名言作为系列谈的结语——“在经济学和政治哲学的领域中，在25岁或30岁以后还受新理论影响的人是不多的”，而“不论早晚，不论好坏，危险的东西……是思想！

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