北京某机构发布的报告，建议北京六成居民应纳入住房保障体系。闻之有些惊讶。一则北京市统计局抽样调查显示，北京常住居民住宅自有率已达70%。另有数据显示，近两千万常住人口中，租赁住房不足七百万人。上述两项数据恐怕在逻辑上不支持六成居民纳入住房保障体系之建议。
　　从1998年开始的住宅制度改革，制度设计原本要求新建住宅以保障房为主，但多年来由于种种原因没有落实。即便已经缩水的保障房资源投入亦由于承担了过多职能，导致真正用于保障的部分严重不足。仅北京，按照现行保障体系，现已有十万户通过各类保障性住房资格审核，进入轮候状态。而各类保障性住房短期内很难快速消化上述存量需求。如果再考虑到城市拆迁、棚户区改造、新增公务员等新增保障性住宅需求，恐怕消化存量的过程将明显拉长。由此才出现另外一种现象：北京今年要总共落实50万平方米的公租房，优先面向已经进入保障性住房轮候的家庭。
　　至此，我们可以得出一个结论：目前的保障房建设与现实存在的需求相差甚远。完全匹配现有需求尚需时日。特别是目前城市化进程与城市土地资源之间矛盾日趋明显的阶段，保障性住房资源增量面临着与需求增量的赛跑。预计资源供需矛盾的压力在相当长时期会明显存在，经过努力，如能在短期内呈现逐步缓解之趋势已属不易。
　　故此，类似扩大保障房覆盖范围之建议，若认真评估资源状况，恐政府无力于短期内实施。且依笔者之见，也无需过度扩展，只需保持适度规模即可。这个问题可以通过分析住宅市场整体结构得出结论。中国的住宅市场未来成熟后，依性质可划分为商品房与保障房，依用途可划分为自用与出租，上述两个分类原则构成了住宅市场的四象限，商品房与保障房均有部分属于自用与出租，反之亦然。
　　在租赁市场中，除了形成一定规模的公租房与廉租房（此二类房屋系保障夹心层与低收入群体，总体比例不可能也无需过高）供给以外，应当通过各种激励方式鼓励大量业主投资住宅用于租赁，以形成稳定的住宅租赁房源，进而用市场化的方式构建一个完善成熟的房地产租赁市场。还应当同时鼓励产品创新，为市场提供适应长期出租经营之用、符合租赁人群居住需求与支付能力的租赁型住宅。如果能够建立这样一个租赁市场，同时通过激励机制，引导住宅理性消费，鼓励公众通过租赁市场解决居住需求，只要租赁市场能够满足40%或更大比例的居住需求，将大大缓解房地产市场销售价格波动的冲击。这方面的工作目前几近缺失，亟须引起重视。
　　至于自用住宅，首先要杜绝保障房出租牟利之途，同时还要断绝保障房向商品房转化获利之漏洞，否则保障房体制将成空中楼阁。在此前提下，则保障房中产权房总量可减少，更多资源可倾斜于租赁型保障房，为租赁市场提供更多的有效资源。
　　综上所述，笔者认为，如果能够建立一个完善的租赁市场，如果能够更完善商品住宅产品结构，保障房的规模与覆盖范围都不必扩展过大，这样一方面使得地方政府具备完成相关任务的能力，另一方面也让中国的房地产市场得以继续沿着正确的方向前行。

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