社科院发布《住房绿皮书》

7城市房价泡沫超50%

福州杭州泡沫指数最高 乌鲁木齐最低

中国社科院8日发布《住房绿皮书：中国住房发展报告（2010－2011）》。报告显示，今年我国大中城市房价泡沫程度偏大，部分城市房价泡沫程度过大。

绿皮书指出，通过对2010年9月全国35个大中城市二类地段(城市一般地段)普通商品住宅集中成交价的对比分析发现，全国35个大中城市二类地段普通商品住房平均房价泡沫为29.5%。

分城市看，泡沫指数最高的前七个城市分别是：福州、杭州、南宁、青岛、天津、兰州、石家庄。这些城市的泡沫成分占实际价格比例在50%以上。

泡沫较高，泡沫成分占实际价格比例在30%~50%之间的城市有北京、深圳、武汉、长春、宁波、哈尔滨、大连、贵阳、上海、郑州、成都。

存在一定的泡沫，泡沫成分占实际价格比例在10%以上30%以下的城市有南昌、济南、合肥、西安、广州、昆明、西宁、长沙。

泡沫较低，泡沫成分占实际价格比例在10%以内的城市有南京、重庆、太原、呼和浩特、沈阳、厦门、海口、银川、乌鲁木齐。

绿皮书指出，需要注意的是，房价泡沫指数的估计不可避免地要受到数据准确性的干扰。而且由于部分城市数据特别是房价数据不完全准确，房价泡沫指数仍有被夸大或缩小的可能。此外，在大多数条件下，不能仅依据房价泡沫大小，去进一步推断房价的走向。

北京住房支付能力最弱

绿皮书显示，今年上半年，在全国35个大中城市中，北京的住房支付能力指数最低，但住房市场监管指数居首。

住房支付能力指数反映的是城镇居民家庭购买存量住房的能力。为反映2009年以来住房支付能力的变动，绿皮书测算了2009年第1季度至第2季度35个大中城市的住房支付能力指数。结果显示，我国绝大多数城市住房支付能力指数下降。

绿皮书显示，到2010年第2季度，与2010年第1季度相比，有31个城市的住房支付能力指数进一步下降，住房支付能力指数很弱的城市从8个上升到了17个，其中住房支付能力最弱的城市依次是北京、杭州、宁波、海口、上海、厦门。

绿皮书显示，住房市场监管指数前十名的城市依次是北京、深圳、武汉、重庆、长沙、成都、天津、广州、杭州和昆明。其中北京得分明显高于其他城市。

另外，进入前十的城市均为沿海城市或地处长江流域或者珠江流域，而内陆城市表现一般。内陆城市中表现最好的太原仅排在第13位。

公租房将成住房保障“新主力”

绿皮书认为，公租房将成为住房保障“新主力”。

绿皮书指出，2010年住房保障目标进一步提高。住房和城乡建设部确定的2010年保障性安居工程建设目标是：建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套，改造农村危房120万户，总量比上年增加三分之一。2010年众多城市明显加大了保障房的供应力度。

“公租房将成住房保障‘新主力’。”中国社科院财贸所姜雪梅博士说，我国不仅从资金、土地供应、税收等方面加大住房保障的建设力度，而且也加大了监管力度。

中国经济应警惕房地产化风险

绿皮书预测指出，2011年预计住房市场继续调整，稳中有降。

绿皮书分析认为，目前国内众多企业集中投资房地产行业的原因，一是相对较高的行业毛利率。2009年，我国房地产行业的平均毛利润率为55.72%。即便遭受金融危机的冲击，2009年房地产行业仍未受影响。二是预售制降低资金门槛，方便风险转嫁。三是民间投资渠道窄，经营环境差。

为此，绿皮书提醒，当前中国应警惕经济房地产化的风险。首先，经济房地产化将导致社会资源短期向单一行业集中。从短期看，上市公司的财务报表看似好看，但从长远看会削弱上市公司的竞争力，其危害显而易见；其次，将阻碍产业升级，加大产业结构调整的难度。房地产行业涉及60多个行业，尤其对钢材、水泥等需求巨大，房地产业的发展将刺激这些产能过剩的行业产能扩大，不利于转变经济发展方式；最后，经济房地产化将助长投机心理，吞噬企业家精神，掏空未来30年中国经济增长的基础。

多数城市房贷月度偿付率偏高

绿皮书指出，按照国际通行做法，月度偿付率的最高线是30%，超过这个线的家庭属于低收入家庭，这类家庭一般要采取租房而不是买房的做法。

如果参照国际通行做法，目前国内绝大多数城市的月度偿付率都超过了最高线，只有呼和浩特和重庆等少数城市是例外，在近两年的时间里，月度偿付率在绝大多数月份保持在30%以下。

而我国银监会的规定是，月度偿付率不能高于50%。如果参照此标准，长沙、济南、南京等近一半城市在大多数月份里符合中国银监会的规定。

月度偿付率较高的城市主要集中在北京、深圳、上海、广州等一线城市。最高的是北京，大多数月份的月度偿付率竟超过100%。绿皮书认为，这样高的比重部分原因可能是北京房地产市场的投机成分过重，将房价推高到本市居民无法承受的地步。事实上国内绝大多数城市的月度偿付率在大多数月份里高达50%以上。

值得我们关注的是，重庆的月度偿付率是仅有的几个处于30%以下最低的城市之一，也是唯一的一个大型城市。