社科院近日接连发布的两份报告，被各方指出其房价预测自相矛盾、城市房价泡沫指数或被夸大等问题，疑点频出难以服众。

    明年房价到底是涨还是跌？

    继今年房价涨幅数据与国家统计局相左后，中国社科院发布的《住房绿皮书》在明年房价预测上又出现自相矛盾，称2011年我国房地产市场继续调整，房价将稳中有降。而就在此前一天同样由社科院发布的《经济蓝皮书》则预测房价将出现恢复性反弹，房价可能上涨20%至25%，甚至更高。

   《住房绿皮书》认为，中央楼市调控态度坚决，明年保障房将大幅增加，而住房投机已受到抑制，因此房价将“稳中有降”；而《经济蓝皮书》则认为，明年楼市调控存在力度放松的可能。

   《经济蓝皮书》本身也有相互矛盾之处：其一，既然目前城镇居民的房价收入比太高，中国85%的家庭没有能力买房，那么房价继续大幅上涨就缺少刚性支撑和内在动力；其二，该报告一方面称“如果经济增长、调控放松”则2011年房价将会大幅上涨，另一方面称“如果中央政府下决心解决住宅问题”则2011年房价可能略有下跌，或者涨幅最多为6%。

   房价泡沫是怎么算出来的？

   《住房绿皮书》显示，我国35个大中城市的房价泡沫化严重，普通商品住房平均房价泡沫为29.5%。今年全国有7个城市泡沫成分占实际价格比例最高，在50%以上，分别是：福州、杭州、南宁、青岛、天津、兰州、石家庄。

    该部分报告撰写人、中国社科院财贸所博士邹琳华表示，此处的房价泡沫指数是通过一定的计算程序得来的，即泡沫指数=1-基准价格/实际价格=(实际价格-基准价格)/实际价格，代表实际房价中价格泡沫所占的比例。

    邹琳华表示，房子的实际价格即在实际交易过程中的成交价格。基准价格则是通过对一系列参数进行演算而来的。换言之，基准价格并非统计部门的统计数据，而是参考多项其他数据的结果。

    不过多位专家认为，泡沫在房价中所占的比例无法测算，主要原因在于无法准确统计市场中的投资投机性需求，且投资性需求和改善性需求难以区分。

    房价泡沫一年内翻一倍？

     2009年版《住房绿皮书》显示，2009年全国35个大中城市商品住房价格泡沫指数为14.1%，仅相当于今年的一半不到。其中，去年深圳市的房价泡沫为零，仅过一年时间就达到48.5%。

     一年之间房价泡沫翻一倍，似乎在某种程度上反映了市场的现实。但自去年第四季度以来，中央多次提出“遏制投资投机性需求”，并连续出台多项房地产市场调控政策。因此有业内人士提出质疑：即便是“史上最严厉”的调控政策，也无法阻止房价泡沫的膨胀？

     质疑者还指出，根据国家统计局的数据，今年9月，全国70个大中城市商品住宅销售价格上涨12.6%，其中普通住宅销售价格上涨11.9%。房价涨幅远低于上述35城市的泡沫涨幅。

     绿皮书编者解释说，由于房价数据不完全准确，房价泡沫指数有被夸大或缩小的可能。他还表示，制定上述指数仅仅是作为一种参考，不能说明具体问题，也不能依据泡沫大小来推断市场走向。