行业相关
 
 
 ·政策将如何影响楼市


政策将如何影响楼市

   “ 二次调控”的各地方细则陆续出台,杭州《关于进一步加强我市房地产市场调控 加快保障性住房建设的实施意见》(以下简称《实施意见》)也终于出台了。尽管目前杭州的地方细则将会对市场产生多大影响尚无定论,但从政策看来产生的影响主要分为以下几项:

  变化1:房源供应类型多样化六类保障性用房量将增多

     北京、深圳、厦门、上海、宁波、杭州……随着各地楼市调控细则的出台,各地保障房建设指标也在不断提高,“时间表”在明确起来,问责机制也在逐渐清晰,这意味着,保障房有效供应将进一步放大。

   杭州目前的保障性住房有六种,包括:经济适用房、廉租房、危改房、限价商品房(目前特指拆迁安置房)、公共租赁房和人才房。“新国十条”出台后,杭州曾召开全市保障性住房工作会议,明确提出,在坚持“六房并举”的同时,要加大公共租赁房、拆迁安置房、人才房的建设力度。

   今年,杭州主城区将开工经济适用住房50万平方米、竣工50万平方米,开工廉租房5万平方米,开工拆迁安置房400万平方米、竣工300万平方米,开工两项公寓9万平方米,开工人才专项房50万平方米。与历年数据相比,我们可以看到拆迁安置房和人才专项房的开工量在明显增加。这是杭州保障性住房建设的方向,不会变。

   事实上,在杭州楼市细则中,整个第二部分都是“进一步加强保障性住房建设和管理,完善住房保障体系”,通过收购、采购二手存量住房以及普通商品住房,增加保障性住房房源。实施保障性住房建设代建制,选择实力强、信誉好的品牌企业承担经济适用住房、拆迁安置房、人才专项用房等保障性住房的建设。 

  变化2:住房需求进一步分化很多人不会去凑商品房的热闹

   房源供应类型的多样化,最理想的状态是,让不同收入水平的人群都能找到适合自己的住房,这最终导致需方市场的分化。说到这里不得不提,其实我们一直在呼吁住房供应系统的双轨制:在确保保障性住房供应量充足的前提下,放开商品房市场。当然,这在短期内无法实现,但近两年来,杭州市确实在做一件事——提高保障性住房覆盖面,并提高其使用率。

   杭州保障性住房最受诟病的有两点:一是居住的便利性,二是品质。目前看来,杭州正在做的工作除了增加保障性住房的供应量之外,还在设法提高保障性住房的使用率。比如,提出加强保障性住房配套设施建设的管理。

  变化3:房企座次重新排接下来会是品牌房企们的争夺

   “每经历一次市场波动,总有一些房企被淘汰出局,只是在杭州市场上这样的淘汰过程显得比较‘温和’,它大多是通过股权置换、项目收购的方式来完成,而不是破产、倒闭。”一位从业近20年的开发商坦言,他相信,这次调控也必然会有一些缺乏发展潜力的房企退出市场。

   事实上,经过这两三年的密集调控,大多数开发商已经形成共识:房地产调控在相当长的一段时间内将成为一种常态。

   特别是经过去年的地价上涨之后,大型房企、上市房企的资金优势越来越明显。再发展下去,就是大开发商之间抢占市场份额、争夺市场话语权的竞争。

   这轮洗牌过程,可能表现得也不会太激烈,但一定会更精彩。开发商如果想要生存发展就必须提高产品品质、服务质量、企业管理和资本运作能力。

变化1:投资性购房将减少

  一人买两三套是不可能了

  抑制不合理住房需求是这轮调控的重点所在。和上海、厦门、宁波、深圳等地类似,杭州的房产新政对投资性购房从购买套数和贷款上都做了严厉规定。

  限购也对一些“几套并一套”的大户型提出了挑战,目前不少项目的大户型为符合90/70政策“一房多证”,今后这次房源的销售将受明显影响。

  “杭州的限购,基本上就封了居民多次购房的可能性。”一位开发商开玩笑说,现在他们的心情有点像“等待被审判”:看购房者对政策到底怎么反应,是继续看好市场还是开始看空。这样的说法或许有点戏剧化,但确实如他所说,前后两次调控的态度相当明确:遏制投机性需求,遏制房价过快上涨。

  8月之后,很多城市的房地产市场成交迅速反弹,购房者对未来一年房价上涨的预期重新超过下跌预期。但恰恰是在这样的情况下,购房者更需要理性。

  变化4:市场供应量增加

  开发商将加快出货,尽快回笼资金

  “二次调控”出台后,从各房地产开发企业的表态来看,绝大多数开发商没有改变其原本的推盘计划,也就是说第四季度的商品房市场原定供应量不会因为政策而减少。

  另一方面,无论是中央的政策还是各地已出台的细则,都在强调要“切实增加住房有效供给,全力加快保障性住房建设”。从杭州的楼市细则看,其中第三大部分表示“进一步加强普通住房供地及建设管理,增加住房有效供给”,其中的第十一条表示“国土资源、规划、建设、房管等部门要共同建立保障性住房、公共租赁住房、中小套型普通商品住房建设项目行政审批‘绿色’通道。”

  从上海、宁波等地的政策看,都提高了“商品房预售条件”,不过杭州新政并未改变商品房预售条件,并且明确提出“加强商品房预售资金监管”。预售资金的监管提高了对开发商自有资金比例的要求,如何尽快出货,将是开发商接下来考虑的重点。

  事实上,最近一年,包括绿城、万科、保利、滨江、德信等品牌房企在内,旗下各个项目的开发速度一直在加快,多数项目从拿地到上市已经可以控制在12个月以内,最快的9个月内就能上市——以加快资金周转速度来提高利润率已经是大开发商们的共识,而他们是市场供应的主力