政策将如何影响楼市

　　变化1：房源供应类型多样化六类保障性用房量将增多

     北京、深圳、厦门、上海、宁波、杭州……随着各地楼市调控细则的出台，各地保障房建设指标也在不断提高，“时间表”在明确起来，问责机制也在逐渐清晰，这意味着，保障房有效供应将进一步放大。

　　 杭州目前的保障性住房有六种，包括：经济适用房、廉租房、危改房、限价商品房(目前特指拆迁安置房)、公共租赁房和人才房。“新国十条”出台后，杭州曾召开全市保障性住房工作会议，明确提出，在坚持“六房并举”的同时，要加大公共租赁房、拆迁安置房、人才房的建设力度。

　　 今年，杭州主城区将开工经济适用住房50万平方米、竣工50万平方米，开工廉租房5万平方米，开工拆迁安置房400万平方米、竣工300万平方米，开工两项公寓9万平方米，开工人才专项房50万平方米。与历年数据相比，我们可以看到拆迁安置房和人才专项房的开工量在明显增加。这是杭州保障性住房建设的方向，不会变。

　　 事实上，在杭州楼市细则中，整个第二部分都是“进一步加强保障性住房建设和管理，完善住房保障体系”，通过收购、采购二手存量住房以及普通商品住房，增加保障性住房房源。实施保障性住房建设代建制，选择实力强、信誉好的品牌企业承担经济适用住房、拆迁安置房、人才专项用房等保障性住房的建设。　

　　变化2：住房需求进一步分化很多人不会去凑商品房的热闹

　　 房源供应类型的多样化，最理想的状态是，让不同收入水平的人群都能找到适合自己的住房，这最终导致需方市场的分化。说到这里不得不提，其实我们一直在呼吁住房供应系统的双轨制：在确保保障性住房供应量充足的前提下，放开商品房市场。当然，这在短期内无法实现，但近两年来，杭州市确实在做一件事——提高保障性住房覆盖面，并提高其使用率。

　　 杭州保障性住房最受诟病的有两点：一是居住的便利性，二是品质。目前看来，杭州正在做的工作除了增加保障性住房的供应量之外，还在设法提高保障性住房的使用率。比如，提出加强保障性住房配套设施建设的管理。

　　变化3：房企座次重新排接下来会是品牌房企们的争夺

　　 “每经历一次市场波动，总有一些房企被淘汰出局，只是在杭州市场上这样的淘汰过程显得比较‘温和’，它大多是通过股权置换、项目收购的方式来完成，而不是破产、倒闭。”一位从业近20年的开发商坦言，他相信，这次调控也必然会有一些缺乏发展潜力的房企退出市场。

　　 事实上，经过这两三年的密集调控，大多数开发商已经形成共识：房地产调控在相当长的一段时间内将成为一种常态。

　　 特别是经过去年的地价上涨之后，大型房企、上市房企的资金优势越来越明显。再发展下去，就是大开发商之间抢占市场份额、争夺市场话语权的竞争。

　　 这轮洗牌过程，可能表现得也不会太激烈，但一定会更精彩。开发商如果想要生存发展就必须提高产品品质、服务质量、企业管理和资本运作能力。

变化1：投资性购房将减少

　　一人买两三套是不可能了

　　抑制不合理住房需求是这轮调控的重点所在。和上海、厦门、宁波、深圳等地类似，杭州的房产新政对投资性购房从购买套数和贷款上都做了严厉规定。

　　限购也对一些“几套并一套”的大户型提出了挑战，目前不少项目的大户型为符合90/70政策“一房多证”，今后这次房源的销售将受明显影响。

　　“杭州的限购，基本上就封了居民多次购房的可能性。”一位开发商开玩笑说，现在他们的心情有点像“等待被审判”：看购房者对政策到底怎么反应，是继续看好市场还是开始看空。这样的说法或许有点戏剧化，但确实如他所说，前后两次调控的态度相当明确：遏制投机性需求，遏制房价过快上涨。

　　8月之后，很多城市的房地产市场成交迅速反弹，购房者对未来一年房价上涨的预期重新超过下跌预期。但恰恰是在这样的情况下，购房者更需要理性。

　　变化4：市场供应量增加

　　开发商将加快出货，尽快回笼资金

　　“二次调控”出台后，从各房地产开发企业的表态来看，绝大多数开发商没有改变其原本的推盘计划，也就是说第四季度的商品房市场原定供应量不会因为政策而减少。

　　另一方面，无论是中央的政策还是各地已出台的细则，都在强调要“切实增加住房有效供给，全力加快保障性住房建设”。从杭州的楼市细则看，其中第三大部分表示“进一步加强普通住房供地及建设管理，增加住房有效供给”，其中的第十一条表示“国土资源、规划、建设、房管等部门要共同建立保障性住房、公共租赁住房、中小套型普通商品住房建设项目行政审批‘绿色’通道。”

　　从上海、宁波等地的政策看，都提高了“商品房预售条件”，不过杭州新政并未改变商品房预售条件，并且明确提出“加强商品房预售资金监管”。预售资金的监管提高了对开发商自有资金比例的要求，如何尽快出货，将是开发商接下来考虑的重点。

　　事实上，最近一年，包括绿城、万科、保利、滨江、德信等品牌房企在内，旗下各个项目的开发速度一直在加快，多数项目从拿地到上市已经可以控制在12个月以内，最快的9个月内就能上市——以加快资金周转速度来提高利润率已经是大开发商们的共识，而他们是市场供应的主力